北京中科白瘕风刘云涛 https://baike.baidu.com/item/%E5%8C%97%E4%BA%AC%E4%B8%AD%E7%A7%91%E7%99%BD%E7%99%9C%E9%A3%8E%E5%8C%BB%E9%99%A2/9728824?fr=aladdin

近期万科的发展似乎急功近利，这或许和其积极做大规模的心态有关，所以有力不从心的特点。

8月21日，万科A()举行年中期业绩推介会。首席执行官祝九胜、首席运营官张旭、财务负责人王文金，董事会秘书朱旭出席，并就万科的财务状况、长租业务发展、未来业务拓展目标以及人事变动等问题进行了回答。祝九胜认为，目前万科正处于三次创业阶段。他指出，王石35年前第一次创业，20多年前聚焦不动产行业是二次创业，现在是三次创业，不是一个静态的阶段，是处于第三次创业的阶段状态和特征，阶段性的想实现的是构筑第二条增长曲线，根本目的是围绕客户发展，围绕客户需求。除亮眼的财报外，祝九胜也流露出对长租业务的重视：“之前泊寓都是分散的，今年把它成立一个独立的事业部，因为它已经具备了这个条件，居者有其屋是一个伟大的计划。”

商业开发，与印力加强合作

曾经有个流行的说法，“北万达，南万科”，两者都曾在房地产业务上一骑绝尘。然而，在年，万达转型主攻商业地产，而万科则继续在房地产业务上不断深耕。在外界看来两者或许就此定型，商业地产更多是作为万科的配套业务，但近来的动作证明万科日益加码商业地产，不断开拓商业地产业务。业绩报告显示，年上半年，在商业开发与运营方面，公司以印力集团作为商业开发与运营平台，万科管理商业项目总建筑面积超过1,万平方米。其中，印力集团管理商业项目个，管理面积万平方米，已开业面积为万平方米，其中90%为购物中心。报告期内万科在济南、杭州，合肥的三个广场顺利开业。朱旭表示，在商业开发方面还是与印力集团合作。中房数据研究院院长陈晟认为，企业达到一定的规模时，需要考虑双轮驱动，一方面是增量市场开发，另一方面是存量市场运营利润的收入。商业运营属于存量收益体系，本身是未来企业形成一定的利润和现金流体系。

北京京商流通战略研究院院长赖阳认为，目前国家政策并不鼓励房价的上升，房地产政策的发展遇到了瓶颈，房企只能寻找新的发展增长点。虽然长期而言，万科商管业务稳赚不赔，但从实际来看，由于万科的历史原因，万科在商管业务方面做得并不出色，即便万科收购了印力，但印力本身商管能力并非领军者。因此，短期而言，万科商管业务的发展依然不畅。

变动频繁，仍推动长租业务

除了不断加码商管业务外，持续发力长租公寓业务也是中期业绩会上反复被提及的点。关于长租公寓的运营，祝九胜表示，万科泊寓成立了专门的事业部。今年长租公寓已经具备了独立成军的条件。“长租公寓在经营上确实是有压力的，即使亏损也会在股东接受的范围内继续坚持。长租公寓会作为万科不动产运营的能力之一持续推动。”万科中报显示，截至6月30日，万科长租公寓业务已覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间，其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市，开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。作为万科多元化战略的一颗“重要棋子“，以“泊寓”为代表的长租公寓业务，在年财报中被描述为万科的“核心业务”，排名仅次于住宅开发和物业管理。甚至早在年8月，万科就曾预计，年“万科泊寓“大概可以达到开业15万间的水平。然而，事与愿违。目前的业绩距离18年的目标相差甚远。“如果从成熟公寓的角度考虑，91%的出租率并不好”，国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，“万科目前越来越像一家国有企业，按国策要求自然是出租而不是拿来卖的。但从回报的角度而言，万科作为体量巨大的企业，做长租公寓本身是对价值的破坏，租金回报率过低是没办法覆盖债务成本的。”

万村计划，要长期做下去

作为万科的住房租赁业务即长租公寓扩张的主要途径之一的“万村计划”也并不顺利。

在年年报中，这项业务在租赁住宅业务介绍中被特意提及，但年年报并未出现任何关于“万村计划”的字眼。今天的业绩会上，祝九胜表示，“万村计划”比想象中的复杂，诸如业务涉及主体较多，消防问题如何解决，一些历史性房屋如何报批报建等等。

对于万村计划下一步的走向，祝九胜进一步指出，万科会永远的牢记自己做事情的初心，克服当中的困难，尊重各利益主体的诉求，把它平衡好。“是我们的主航道业务，我们就会长期坚持做下去。”

在半年报中，万科表示，为拓展资源获取渠道，集团在局部城市开展万村项目探索，截至报告期末，万村项目改造完工的房间数约2.4万间。部分项目由于开展难度高于预期，集团基于自身的经营安排进行了相应调整。

成为事与人最匹配的企业

年末，万科在册员工为人，其中房地产开发系统共有员工人；截至年6月30日，万科在册员工增加至人，但房地产开发系统员工减少至人，环比减少人，平均司龄2.7年增加至3.17年。对于半年减员人这一争议，祝九胜表示，这个世界上没有一家状态最好的企业，一定会找到事人匹配的企业，万科想成为事与人最匹配的企业。对此，某知名地产分析人士称，近期万科的发展似乎急功近利，这或许和其积极做大规模的心态有关，所以有力不从心的特点。我们在寻找中国地产多元转型的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。窄门之中，求索宽路。在金梧桐国际文旅产业峰会，我们将通过观察、记录和对话，让文旅与地产碰撞出思想的火花。8月23日，金梧桐国际文旅产业峰会落地北京。峰会报名通道开启，扫描图片