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作者

中伦房地产与基础设施行业委员会

第一部分国内篇

分化与融合

一、前言

城市发展的生态环境发生巨大变化，行业处于历史的拐点，企业分化趋势日益明显，在这种情况下，回溯行业发展的底层逻辑，以终为始，探寻行业未来发展的机遇和实现路径就显得尤为重要。

二、城市发展行业投资环境综述

（一）城市发展逐渐从“增量”时代过渡到“存量”时代，由粗放型外延式发展转向集约型内涵式发展

年，我国常住人口城镇化率达63.89%，城镇化进入平缓增长的下半场。由于建设用地和人口总量的限制，城市开发边界的锁定，城市发展逐渐从“增量”时代过渡到“存量”时代，空间利用向集约紧凑、功能复合、低碳高效转变；随着人口、用地、生态、安全等发展底线约束的加强，以及碳排放总量和强度“双控”政策的实施，对城市发展模式和建设方式产生了深远的影响，粗放型外延式的发展模式难以为继，集约型内涵式发展和绿色、低碳开发建设成为新选择。

（二）城市发展从工业导向转为人本导向，城市发展逻辑由“城兴业、业兴人”变为“城兴人、人兴业”。

创新成为城市发展的主要驱动力，创新人才则成为决定企业区位选择的关键因素之一。城市内涵式发展与新城市主义开始结合，城市发展和竞争的逻辑出现新变化，从过去“城兴业、业兴人”变为“城兴人、人兴业”，即通过城市内涵发展，改善城市生态、生产、生活环境和促进多元文化来吸引人才，进而发展产业，以提升城市吸引力来提升城市竞争力和影响力，最终实现城市的可持续发展。

（图-1城市发展逻辑的升级）

三、城市发展行业年度投资形势分析

（一）行业投资向最具发展潜力的城市群、都市圈集中

城市群凭借其对国家经济发展的重要支撑和对区域经济的辐射带动作用，逐渐取代单个城市成长为新的区域经济增长极。都市圈和城市群成为人口、产业、技术、资本等生产要素的首要聚集地，是中国经济增长最具潜能的区域，也是房地产和基础设施投资的主要承载体。

（二）投资理念和方向紧扣绿色低碳和高质量发展

在绿色低碳和高质量发展的投资理念和方向的影响下，投资围绕重大项目，重心向补短板、促民生、服务产业、改善人居环境品质、提升治理能力和区域经济协同倾斜；企业投资围绕研发、数字化转型以及新动能的培育，新基建、新能源等新兴产业以及消费升级带来新需求、新市场。上市企业与大型央企、国企已开始将合规、ESG与可持续发展要素与企业投资策略和决策流程相融合，逐步向“价值投资”理念转变。

（三）借力新技术，投资主体呈现多元化融合发展趋势

在新技术、新业态、新需求的驱动下，城市发展行业各细分领域的边界不断被打破，相互融合，大企业通过并购重组强化综合实力，出现平台化的趋势，市场分化也日趋明显。一方面，一些传统房地产和基础设施行业企业开始走出舒适圈，积极参与物流、文旅、体育、文化、农业等其他国民经济产业投资，同时也开始整合上下游产业资源，探索一条行业整合、产业融合的新型发展之路。

（四）投资要素发挥联动效应，促进产业、城市、人才之间的互融发展

1、土地利用的逻辑发生改变

土地开发从重投入转向重产出，实施以综合效益为导向的集约利用，重视土地开发过程中的资源价值培育，通过实施差别化的资源要素配置，将有限的土地资源开发建设捆绑各种产业发展要素，促进产业、城市、人才之间的互融发展。带方案土地出让，就是这种逻辑应用之一。

另外，伴随着以服务业为主导的后工业化时代的到来和新技术革命的推动，产业业态的交叉融合、弹性工作和生活模式的动态重塑成为“常态”。功能单一的传统用地供给方式，无法满足新兴产业、创新人群的空间需求。新的经济形态、产业业态及消费场景对国土空间的利用方式产生了新的需求，如土地的混合利用。

2、人才-产业-城市的互动互融

人才是城市发展的第一资源，产业是城市繁荣的基础。积极满足创新创业人才的不同需求，打造科技创新生态链，实现汇聚人才、激发创新、聚集资源、促进产业、繁荣城市的良性循环，即是城市增长动力的培育过程。在抢人才、抢大学资源、抢研发机构的现象背后是政府对打造科技创新生态链的迫切需求。

（五）基建投融资方式的创新

1、整合优质资源，强化区域财政统筹能力

年4月，国务院出台了《关于进一步深化预算管理制度改革的意见》，意见要求通过深化预算管理制度改革，化零为整，打破支出固化的既有利益格局，将钱集中花在国家重大决策部署上。在此背景下，地方政府纷纷谋划。以贵州为例，贵州省政府通过无偿划转其持有的贵州茅台上市公司股份，由贵州茅台募资收购贵州高速股权等举措积极化解存量政府债务及实施地方基础设施补短板项目，究其实质是省级政府统筹区域优质资源的积极举措。

2、利用创新金融工具有效盘活存量资产，形成投资良性循环

年4月30日，证监会与国家发展改革委