业内人士认为,未来商业地产发展有三大方向:第一,业态功能的体验化;第二,运营机制的金融化

成都购物中心总体量全国第一

商业短板急需解决

今年上半年,成都天虹百货、尚泰百货纷纷撤场……传统零售商若不加快转变经营模式,交不起房租的噩梦,势必会愈演愈烈,似乎以购物为目的的传统百货商业模式正在过时,商业时代正在发生巨变我国商业地产正在从追求短期市场化目标,转向商业运营价值的长期金融化商业物业具有金融属性,对资本运作的要求非常高商业地产在运营阶段将转向“资本和运营”,投资属性更加突出未来的商业地产项目将更加关注运营阶段的投融资能力,具有较强投融资能力的商业地产项目才博时第三产业股票最具竞争实力;第三,退出渠道的证券化目前商业地产的产业链还没有很好地建立起来,尚没有成熟的退出机制未来我国核心商圈的商业地产项目将以持有型为主流,随着我国房地产金融进一步的完善,资产证券化将会为商业地产带来更好的发展前景

对成都来说,商业地产这个尚显年轻的词汇而言,跨越式的发展需要面临种种问题,并在消费和资本环境的双重压力下接受严酷考验

专访合能商业负责人徐猛

据第一太平戴维斯统计,目前城南现有零售商业体量已经高达133万方,截至2014年底,城南未能准时开业的商业面积达34万方

在此次资产管理高峰论坛上,与会专家就商业地产的投资价值进行了热烈探讨据介绍,近年商业地产发展较快主要源于两点首先,政府楼市调控促使房企转型,属于第三产业的是加大了商业地产开发比重;其次,随着中国城市化率的逐渐提高,第三产业所占gdp的比重不断在扩大,对商业地产的需求也进一步增加,这使得投资者将更多的资金投放到商业地产领域

在地段优势较为明显的九方购物中心,潮汐式的消费人群占据主导在中午和晚上休闲时段,人流较为突出,主要是以餐饮、观影等人群为主,除此,其它业态显得较为尴尬,很多时候一条商业走廊,稀稀落落几个人来回踱步,显然无法满足一个综合性购物中心的商气与人气支撑

业内访谈录实体店还会迎来春天!

商业地产的“寅吃卯粮”,显然不是市场规则现实问题和商业地产发展思路迥异,以及买方市场的多元需求,都很难支持传统商业地产狂飙式发展和单一的产品资博时第三产业净值源结构为此,经过本报记者对成都商业地产进行系列走访,对开发商物业持有者、经营户、消费者多个商业环节进行访谈

专访上海益朗国贸董事总经理王钧由“目前商业地产存在的种种难题和困境,是供需关系的脱节,以及商业资源不能同步跟进导致的”上海益朗国贸董事总经理王钧由告诉记者,“同时,电商与海外代购新兴模式的出现,同样分流大批客户”

作为亚洲知名高端品牌代理企业负责人,王钧由对成都商业地产市场体会颇深作为西部最重要的城市,成都城市的辐射力毋庸置疑,“与国际化城市和国内一线城市相比,成都商业地产硬件方面还有提升空间,但物业产品的定位,以及业态设置和个性化发展,&ld我国第三产业是什么quo;这些都还是短板,很难解决目前成都商业地产存在的巨大储量和人流到店、消费厚度的问题”

“作为内陆城市,成都无法像北京、上海、广州等城市一样具有强大的口岸和标签优势,这不利于品牌的入驻和提升,容易导致商业地产的同质化竞争,缺乏个性;除此,消费者的观念和习惯,都需要培养和引导这些都是商业地产开发商需要亟待解决的问题”

投资者的收益究竟是多少?可否支撑目前的市场格局?在记者的走访中,矛盾明显存在近期的《中国房地产投资回报率调查报告》表示,成都商业地产供过于求的局面比较明显,尤其在电商的快速发展下,传统零售行业,如小商品类、家电类的传统商铺,受到的冲击相对较大,从回报率第二产业和第三产业数据来看,商铺租金回报出现回落

王钧由非常看重实体店的未来,“我坚持回归实体因为线上电商依然存在自身的短板,实体店也有自己不可取代的优势”线下实体,可以让消费者感受到更多的消费体验和快感,是符合人们休闲性消费生活的;性价比,是消费者购物最为看重的“多元化的品牌资源引入渠道,减少物流等中间环节,完全可以让国人享受到很有性价比的海外高端商品”对于目前市场大量存在的商业实体,他表示,应该看重这些实体店带来的综合性商机,“只要我们积极拓展,使用多元化的招商和业态思路,错位竞争,机会仍然是很多的”进过实地走访,记者看到上海益朗联手金茂地产打造的云第三产业所占比重南丽江跨境精品购物中心,“价格和款式同步欧美,项目开业当天实现约800万的销售业绩,半月突破2000万销售业绩”这样的业绩是很多实体店无法想象的“独特的商业资源和渠道,是保证实体店超低价格和款式新颖的重要法宝,成都商业地产应该拓宽路径,彰显个性化,这样对周边市民和目的性消费者而言,都有很大吸引力”

光大安石首席执行官潘颖认为,商业地产投资具有稳定性高的特点,其收益与风险能够达到平衡银泰置地副总裁吴镝认为,商业地产跟住宅地产有明显的本质区别,是金融产品,从前期拿地,到过程运营,到最后退出,如果没有长远规划的话,商业地产一定会做死

租客说:基本在帮房东打工

手持多个商铺的投资客博时第三产业股票李先生告诉记者,他当时以2.6万元/平米买下的商铺,目前租金也就120元/平米,“租给火锅店了,经营户说租金超过100元/平米,挣钱就很难了”李先生则表示没办法,“我花了那么大本钱的嘛租金高,经营户有压力,关但对于地理位置优越的商铺,仍然可以获得相当高的收益,冷热不均的现象非常明显”

随后,记者走访了城南和城西几家房产中介公司,一公司负责人称,今年以来,商业地产的租赁价格一直处于平稳状态,没有维持上涨势头,从其经手的商业地产来看,多数租金没有上调,小部分商业价格有所下降,这主要根据商业的地段或生意的经营情况而定在当前的经济下行情况下,再上调租金,客源势必会排斥这种做法

在城第三产业主要包括南早期开业的几大项目中,以环球中心、九方购物中心、复城国际广场、会展中心综合性物业为代表,记者分别进行走访

现象显得复杂,但至少反映了商业地产的几大 问 题 :一,急速、集中式的商业地产发展,与循序渐进的城市化进程和消费者生活消费习惯不相匹配,买方购买力,不是卖方来臆测;二,当下大规模同质化批量生产,难言对未来市场格局和产品形态,尤其在电商和跨境购物等新模式冲击下,问题尤显突出

总体而言,除了个别综合性优势明显的购物中心外,多数知名度和业态并不突出的商业体,整体生意冷清,外面门可罗雀,“死铺”频现,从开发商、投资者、经营户、消费者多个环节而言,各家都有自己的“怨气&rd第三产业是什么quo;

商气冷热不均好地段“死铺”频现

光大安石副总裁周颂明认为,地产金融模式或将会成为商业地产的发展趋势,重资产将逐步向轻资产转变在新常态下大资管时代,商业地产具有较高的成长性

张先生5年前在大源板块买了一个近20平米商铺出租,前几年租金一直上涨,可从去年开始,商铺出租价格就没有涨过,低迷的市场行情,回报率滞后,让他产生了出售的想法

“对于一个商业而言,业态配置和主题思想尤为重要徐猛称,一个项目运营如何,主要从主题、招商、运营、管理谈起比如,城南环球中心,以海洋公园为主题,辐射整个商业综合体,带动了无数行业消费再如,市中心的太古里,曾被人誉为“全球第一商业中心&rd第三产业都包括哪些quo;从项目的招商阶段开始,就要有强化特色的意识,差异化才能走得更远然而,当前,成都的大部分商业都是粗放的招商模式,从粗放式向精细化是其关键的一环“怎么去细分客群,做好市场调查,了解客户需求,对于一个城市商业而言,其意义不言而喻”

在本报记者的调查看来,成都商业地产的开工和开业量连续高位运行,但令人惊奇的是住宅楼盘依旧面临空置率居高不下的态势,“逃跑”的置业者的理由依旧是“生活配套不太方便、配套短缺”;但对于城南庞大的商业集群而言,“商气不足、人气不足”也成为尴尬的现实“商业配套不足”和&ldqu第三产业是指什么o;商业体面临死境”的尴尬悖论,成为奇观

在以居住为主的大源板块,记者并未看到这个庞大居住组团应有的人气和商气,尽管片区有伊藤等为代表的诸多商业业态,但消费者似乎还是“不买账”在经营者反响较为激烈的复城国际广场,空旷的传统街铺显得较为抢眼,一家经营服装的商户显得较为郁闷,“很多人依旧是选择到环球中心和春熙路商圈购买百货,这里的商品没有款式和价格上的优势”

回报偏低回本压力大

业内人士分析,近两年开发商业地产较多,市场趋于饱和,电商的冲击、人们消费观念和行为方式发生转变等因素冲击,一方面是大家愿意性价比更高的网络购物,另一方面是商铺的井喷,“第三产业都包括什么僧多粥少,矛盾在所难免”

谈及合能商业地产运营,徐猛坦言,合能地产从2005年进军成都后,就开始做商业地产,其商业项目——新城市广场历经十年的发展,已成为城西的商业综合体标杆力作虽然,有着优质的物业资源和不错的租金回报,但为应对市场挑战,将对新城市广场进行总体业态调整规划一方面,盘活现有存量,夯实运营能力另一方面,沉淀商业经验,按标准化运营模式输出,其三,建立一套完整的商业体系,打造商业的标杆品牌通过量变到质变的发展,以及不断地摸索创新发展,让新城市广场在未来成为一个时尚、潮流、商务的聚集地

做优做实实体店大有可为

房东说:租金不敢降

商业退潮 风险留给“裸泳者&rdqu第三产业发展建议o;

不得不承认,投资渠道,依然是较为单一的基金、股票市场飘忽不定、高通胀下银行的负利率,无论是实业起家还是股权投资致富的精英阶层们,选择商业地产,仍是投资的热门选择

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近一年来,北京、上海、广州、长沙、成都、沈阳等地百货巨头纷纷折戟,随着经济的日渐下滑和地产转型加剧,商业地产之困趋势明显合能地产成都公司商业事业部总经理徐猛分析认为,当前,成都商业地产体量大,且同质化严重,存量大、商铺空置率高,寻求差异化发展才是成都商业地产持续前行的关键其次,成都人口基数不断往上攀升,目前全市已有1400万常住人口有数据显示,人口增量仍在继续,伴随着人口红利的递增,成都商业空间的体量也势必会走向另一个高地诚然,现中国第三产业比重阶段商业地产之困,是一个全国性的现象,它只是一个过程,商业地产也会在这期间去适应当前的困局,慢慢走出一条属于自己的发展模式

2008年,王女士在城南投资了一个商铺,这几年一直稳拿租金,回报率挺不错然而,自去年下半年起,租金回报率呈跌落趋势,“今年的租金比去年少了8000元,再这样下去,商铺就越来越不值钱了”

“如果只谈住宅,会觉得房地产行业没太大希望,但拓展到更广泛意义上的商业、物流地产的话,增长空间还是很大的”11月15日,中国银行业协会首席经济学家巴曙松在2015资产管理高峰论坛上表示

据锐理数据统计,截至2015年4月,成都购物中心总体量约700万方,位居全国第一其中,写字楼行情尤显突出,据统计,在2014年加快第三产业发展天府新城商圈写字楼存量达到了243.91万㎡,空置面积更是有1236万㎡,空置率超过50%;目前,成都商业地产在建面积超过290万平米,已经成为全国商业地产在建规模最大的城市

租金高经营压力巨大

从粗放走向精细化细分客群是关键

据了解,商业地产领域目前已经逐渐形成了三种主流的轻资产运行模式:以运营商为核心,投资机构作为财务投资人的类资管模式;以投资机构为核心,运营机构作为受托管理人的基金模式;集运营与投资为一体,运营机构同时作为投资管理人,打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的模式

与很多看好线上电商模式的投资商不同,

房东们感到紧张的同时,租房者也深感压抑在城南天府二街某商业中心,1-3层的商铺租赁价格在100—300元/平米&mi发展第三产业的意义ddot;月之间在该项目经营餐饮的负责人给记者算了一笔账,他的店总经营面积300平米,每月租金约6万元,加上各种食材、水电和员工开支,每月总成本12万元,“但每月进账也就这个数,好的时候一天收入四五千,运气不好几桌客,一两千,几乎没什么利润”记者看到,贴上“旺铺转租”、“零转让费转租”等字条的已开业商铺,是普遍现象

中国城市化的快速突破,使得商业地产呈现井喷式的发展在gdp增速压力下,商业地产在与消费力和商业资源脱节的状态下依旧高速进取,一枝独秀已难免孤军深入之嫌在商业地产和资本关系“闹僵”的态势下,买卖方的平衡矛盾显得突出

在奥第三产业包括哪些克斯广场,传统的几大商业业态占据主导地位,与周边商业体业态“几乎没有区别”记者看到的是庞大而空旷的购物中心,冷落的人气和商业让人难以想象当初开发商的热切定位卫生保养、消费者导流等服务工作显得若有若无,商户们的态度也颇为冷淡,“可见养商的过程还很痛苦漫长”一位跺着脚的商户告诉记者

记者观察

家住城北荷花池的李军,前几年在家附近租了一个商铺做生意,去年以前生意都还算不错,如今用惨淡经营也并不为过在李军看来,他每年要支付租金5万元,占他全部收益的三分之一每天辛苦做生意,感觉却像给房东打工