伴随着京东在美国上市,中国电商行业的发展带来了的巨大物流仓储需求

2.2.物流地产网络化布局,新兴城市将带动新一轮增长

中国新型城镇化建设不仅带来了人口的城镇化,同时也带动了产业结构的调整与产业资源的转移从2000年到2010年,中国的城镇人口增加了20500万人《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》指出,改革开放以来,中国城镇常住人口从1.7亿增加到7.3亿人,城镇化率从17.9%提升到53.7%,城市数量从193人增长到658个,建制镇数量从2173个增加到20113个人口的集中和京津冀、长三角、珠三角城市群的形成意味着城市消费总量的提升和零售市场的急剧扩张无论是城市间的物流还是城市内的物流,城市人口各方面的需求都需要物流实现,城镇化带动物流业快速发展的过程也是物流地产规模化发展的过程此第三产业都包括什么外,新型城镇化建设引发的城市产业结构调整与转移也带动仓储面积的巨大需求和物流仓储设施的升级改造,促使高端仓储设施建设规模扩大

此外,在《全国物流园区发展规划2013-2020年(发改经贸【2013】1949号)》的影响下,中国将在29个城市布局一级物流园区、70个城市布局二级物流园区,同时各地级城市可以根据需要规划布局三级物流园区新兴城市将成为中国物流网络体系中重要的组成部分,并随着公路、内陆水道、铁路和航空的基础设施的大投资,出现越来越多的物流节点型城市

图:普洛斯的基金模式

中国最早的物流地产开发主要集中在东部的长江三角洲、珠江三角洲地区从2003年美国普洛斯公司进驻中国市场以来,物流地产市场开始受到关注并在全国范围内蔓延预计到2015年,符合国际标准的属于第三产业的是仓库总体量将达到2000万平方米,但这些增长将主要来自于现有的主要物流中心城市未来,随着中国新型城镇化建设进程加快,新兴城市数量逐渐增多华北、华南和西部城市物流基础设施匮乏的状态有望改变一线城市土地价格决定了工业地产必将向更多的二、三线城市下沉随着越来越多的公司为了缩减成本将其运营中心迁离一线城市,物流地产将转战中国新兴城市一线城市物流仓储设施升级改造,以及有大型制造企业的卫星城市物流基础设施建设,都将成为物流地产的投资热土

中国物流地产发展现状及趋势分析

2.3.行业投资热度不减,物流地产的金融属性将会增强

在国家政策的引导下,国内物流园区规划建设更加注重提高质量,实现资源整合、功能完善、服务提升这也在国家层博时第三产业基金网面为国内物流园区的发展提供了指导明确的政策导向为各地进行物流地产开发提供现实依据,这将为物流地产开发运营企业提供积极的政策支撑和信心保障,也将快速促进国内物流地产进入新一轮快速发展阶段以普洛斯为例,截至2014年3月,其在中国的项目已经覆盖34个城市,园区数量达到134个,物业总面积约1880万平方米,其中建成面积约950万平方米、在建和待建物业面积约930万平方米作为最早引入物流地产概念的地产商,普洛斯经营中国物流地产十多年取得了显著的成就,并且还在以超前的热情扩大投资

企业在追求物流高效运作的过程中,对高标准、专业化的物流设施及经营场地的需求不断上升,这为物流地产的发展带来了难得的历史机遇物流地产的概念也正在被越来越多的人和企业所第三产业发展规划认识开发、运营专业化的物业设施服务于物流产业的发展正在成为投资的热点2014年1月腾讯以15亿港元收购华南城9.9%的股份,以战略投资的方式切入物流领域;2014年2月,全球最大的物流地产商普洛斯获得中资财团25亿美元的投资,用于普洛斯在中国进一步加强本土化发展;2014年5月,平安不动产从领盛手中购得总建筑面积约9万平方米的物流仓储物业,正式进军物流地产;此外,中银集团、凯雷集团、嘉民中国物流基金等国内外资本巨头均在加码物流地产;阿里巴巴牵头的"菜鸟网络"更是规模宏大,预计投资规模将达人民币3000亿元用来建设"中国智能骨干物流网"不断有新的地产公司、产业资本进入物流地产领域,中国物流地产的阵营正在不断壮大现在几乎所有的大型物流地产开发商都拥有第三产业占gdp比重至少一家主流电商企业作为租户,如1号店是安博的最大租户,租赁面积达10万平方米;唯品会与嘉民合作;亚马逊与易商和普洛斯均有合作而作为中国最大的物流地产开发商,普洛斯拥有市场上一半的现代化仓库面积,其电商租赁面积占比超过20%此外,电商自身也开始进行代建和自建的多种尝试天猫在成都双流(1000亩)、浙江金华(1500亩)、天津(1500亩)等近10个城市为网上购物平台布局仓储设施;京东计划在全国设立6大物流中心,位于北京(200亩)、上海(260亩)、广州、成都(20万平米)、武汉(1万平米)、沈阳(11.7万平米)与此同时,苏宁的第三代物流基地布局几乎遍及全国,亚马逊在中国已设有11个运营中心,仓储物流总面积超过70万平米电商在一定程度上带动中国消费经济的快速增长,同时也对物流地产形成了强劲的需求第三产业增加值率

从物流地产的开发过程来看,持有物业和销售物业成为两大模式在持有模式下,通过建设物流设施、出租经营,获得长期稳定的经营收益回报,同时分享中国经济增长、土地增值带来的回报;在销售模下,投资人通过销售物业取得投资收益,资金回收期短、增值服务少目前,以普洛斯为代表的物流地产商普遍引入地产基金,在一定程度上解决了持有物业造成的资金回收期长的问题通过使用私募基金,提高公司资本的杠杆率,同时将成熟的项目导入基金,提前兑现物流地产销售收入和开发利润,进而实现轻资产、高周转运营

1当前,物流地产已经成为房地产和物流行业的共同热点

与住宅地产高达20%的利润率相比,过去物流地产8%-12%的投资回报率显得吸引力不足,这也是物流地产此前博时第三产业未能真正发展起来的原因之一目前,中国高端仓储物业的租金年回报率一般能达到10%左右但是我国仓储设施均以中端或低端的物流物业为主,能称得上现代物流仓库设施的只占全国仓库面积总数的2%左右在物流物业的高端市场中,供给远远低于需求,高端物流仓库的短缺推高了该类物业的租金增长自2011年以来,国内主要城市优质仓库整幢收购交易金额约为44亿元,平均投资回报率为6.7%,远高于调控政策影响下的商业地产4.5%和高档住宅3.0%的投资回报率;此外,截至2014年上半年,全国优质仓储物业平均租金已连续18个季度上涨中国仓储协会统计数据显示,中国人均物流仓储面积为0.38平方米,仅相当于美国的1/14根据世邦魏理仕预测,未来中国物流地产的价值将继续攀升,其租赁价格或可提高20%

目第三产业都包括什么前物流地产的投资回报率较为稳定,一般在10%左右随着物流地产的发展,越来越多的资本开始进入物流地产领域传统的工业地产商和住宅开发商相继进入物流地产阵营;国际资本也开始瞄向中国物流地产行业国内企业如华润、招商局等集团开始涉足物流仓储领域;国外财团如毅德、安博(amb)、麦格理旗下的goodman、丰树等也开始进入物流地产领域与海外基金投资中国商业地产类似,投资机构购买物流地产的目的依然是为了打包成地产基金寻求海外上市从长远来看,投资大型商贸物流中心、城市综合体、物流园区、配送中心、分拨中心等都将为投资人带来较好的收益行业投资热度将持续,物流地产的金融投资属性也会随之增强

1.2.城镇化建设、消费经济增长、电子商第二产业和第三产业务发展成为物流地产发展的三大原动力

2.未来,物流地产将集聚更多的地产开发企业、投资公司、专业运营单位,创造地产和物流的双重价值

目前中国物流地产开发主要由地产商来进行,这是因为物流地产需要大量的资金投入、丰富的地产开发经验,未来将会有更多的产业资源加入进来由于地产商对于物流行业理解程度有限,很容易造成目前物流地产盲目建设的问题,这就需要地产商和物流商建立重要的战略伙伴关系,地产商充分吸收物流商在店址选取、物流园区规划、配送中心选址等方面的经验,实现物流地产的良性运转经验丰富的物流地产企业与具备规模的物流企业强强联手将成为物流地产开发的重要方式此外,从资金的角度看,专业化的物流地产资本也将联手地产企第三产业包括业、物流公司,进一步促进物流地产项目的开发建设和运营,利用资金杠杆缩短建设周期、提升投资回报的效率,形成良性发展的局面

由于土地资源有限,物流地产项目对区位要求较高,具备规模的电子商务企业基于其自身对物流地产的需求也会寻找优质的地产公司进行合作开发建设虽然目前电商存在自建物流仓储设施的现象,并给人造成"盲目圈地"印象;但是从根本上讲,电商与地产公司在布局高效物流网络基础设施方面具有一致的目标,地产企业先进的土地开发模式和丰富的项目运作经验也必将在"电商"与"地产"这种跨界融合的模式中发挥重要作用

1.4.物流地产商业模式逐渐成熟,基金的力量作用巨大

随着国家对住宅建设用地供应、住宅开发过程、各地房价管控第三产业发展建议力度的不断加强,传统以住宅为主的房地产企业面临巨大的经营压力和市场挑战高端、专业的物流仓储设施远不能满足市场需求,仓库租金持续走高,物流地产巨大的发展潜力吸引开发商纷纷转型,进军物流地产领域各大地产集团纷纷将物流地产作为多元化经营的一个方向,一方面看中了物流地产稳定、长期的租金收益,可规避住宅地产目前的高风险,另一方面也在于相比购物中心、酒店,物流地产的土地成本低、投资强度小,更重要的是,看到了商贸的飞速发展为物流这个行业带来的无限商机以万科为例,2014年5月,只做住宅的万科也签约河北廊坊项目宣布进军物流地产

2.1.强强联手、跨界融合将成为物流地产开发的主流模式

物流业是当前国家鼓励发展的重点行业,继2011年国务第三产业有哪些行业院发布《促进物流业健康发展政策措施的意见(国办发【2011】38号)》之后,2013年10月,国家发改委发布《全国物流园区发展规划2013-2020年(发改经贸【2013】1949号)》,明确了全国物流园区的发展目标和总体布局,为物流园区发展画出"路线图"北京、天津等29个城市确定为一级物流园区布局城市,石家庄、邯郸等70个城市确定为二级物流园区布局城市物流园区布局城市可根据实际需要建设货运枢纽型、商贸服务型、生产服务型、口岸服务型、综合服务型等不同类型物流园区,到2020年,基本形成布局合理、规模适度、功能齐全、绿色高效的全国物流园区网络体系

1.1.国家政策积极推进物流园区建设、物流地产发展提速

(特约供稿:协信集团产业事业部 产业研究高级经理 袁远)

1.3.住宅市场政策调控力度不减2013第三产业增加值,传统房企加速向物流地产拓展业务

2014年,中国物流地产蓬勃发展普洛斯、宇培、平安不动产、北京建设等一批物流地产企业加快业务扩张;京东、菜鸟等一批具有电商背景的企业在各地快速布局相比住宅市场的低迷,物流地产仍然呈现出一派生机勃勃的景象

物流地产是经营专业化、标准化、现代化的物流设施的载体从广义上来讲包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体物流地产的投资方包括房地产开发商、物流企业、专业投资机构等目前物流地产的发展模式主要表现为房地产开发企业根据物流企业客户需要,进行选址、投资和建设现代物流设施、从而获取利润物流地产项目开发企业通过地产产权有偿转让、租赁及物业服务等方式提供专业的物属于第三产业的是流房地产经营业务内容从物流地产行业的进入门槛来看,物流地产商不仅需要熟悉地产开发全过程,更需要与地方政府、物流客户、生产制造企业、消费品零售商等建立紧密合作的关系;从事物流地产业务不是所有地产企业都能够为之的

中国经济增长的动力正在从投资为主转向以消费为主的模式扩大内需促使物流中心的建设需求增多2013年中国社会消费品零售总额达23.4万亿元,同比增长11.5%中国零售业快速扩张和消费力的提高给物流地产带来巨大的机会2014年,很多零售行业都在扩大仓库面积,动辄都是2万平方米的仓库然而,中国仓储协会统计数据显示,国内仓库面积总量约6.8亿平米,其中的大型现代物流仓库设施只占2%,即约1400万平米,租赁率已经超过95%,供给还远不能满足需求

2013年中国g第三产业都包括什么dp总量达到56.9万亿元,其中第三产业生产总值占比增至46.1%,首次超过第二产业中国正在加速向服务经济时代迈进作为第三产业的重要组成部分,物流业在经济发展过程中发挥着越来越重要的作用2013年,全国物流业增加值3.9万亿元,同比增长8.5%;全国社会物流总额为197.8万亿元,同比增长9.5%,均超过gdp7.7%的增速物流业对经济增长的支撑作用不断加强,物流业的发展已然成为经济发展的重要指标