园区中国出品：产业地产夏季培训班

报名最后9天！

培训费用：元/人（不含食宿）

链接1：关于园区中国产业地产培训班

链接2：本次培训班讲师及授课内容

报名或parkchinahc

报名，杜小姐

本次调研的这家公司，在我们之前的一篇稿子《第一份产业地产商年报出炉，信息量不小》中专门提到过，不过是有点戏谑意味的。

随后在4月7日园区中国主办的中国首届政府园区平台企业闭门峰会，这家公司的总经理也来参加了我们的会议，对我们之前这篇文章表达了宽容和坦诚，认为我们的确是在实事求是的反映他们面临的现实问题，也说到了点子上，这倒让我们颇为感喟。

这家企业是北京空港科技园区股份有限公司（空港股份，.SH）。近日，园区中国产业地产30强调研团队专门赴北京顺义区，与空港股份总经理宣顺华进行了调研交流。

空港股份在年3月18日登陆A股，是一家老牌的政府园区平台类上市公司，不过与张江高科、东湖高新等不同的是，它有一个明确的主题范围——临空经济。然而，这十余年来，空港股份的业务中并未明显体现出临空经济的优势和特色，属于典型的“坐吃山空型”发展模式——极度依赖于一级土地开发收入，不思进取和转型，以至于当一级开发业务受到政策影响波动时，公司很难有及时应对的方案出来。

在土地一级开发业务上，我们来看空港股份4年来的收入变化。年，万元；年，0；年，万元；年，0......

空港股份解释得很充分，天灾，非人祸也。“年，北京市出于调整土地供应结构的目的，全年土地入市交易面积仅为.29公顷，为近五年来的最低。受此影响，公司开发的土地在年未实现入市交易。但是，北京的土地资源是稀缺的不可再生资源，也是发展和振兴实体经济的重要资源和基础，为此，报告期内，公司在密切跟踪北京市土地规划调整、入市等宏观政策、产业政策的同时，稳步推进土地一级开发业务开展。”

事实的确如此，数据显示，年北京公开土地市场共实现土地成交44宗（含3宗棚户区改造），相比去年减少66宗，也创造了自年北京土地市场全面实施“招拍挂”之后的新低。44宗土地建设用地面积合计.88万平方米，同比减少37%、54%，土地出让金合计.51亿元，同比减少62%。业内表示，年北京土地市场创造多个历史新低，这也标志着北京的土地市场进入极度稀缺阶段。

北京的土地市场堪称全国最特殊的市场，没有之一，政策的变化很容易导致土地一级开发这项业务颗粒无收。随着北京土地市场调结构情况愈演愈烈，空港股份的这部分收入或许还将受到一定影响。

对此，宣顺华也有很痛心的认识。他向园区中国坦承，公司在业绩好的时候没有足够的居安思危，导致在行业转型期很被动。“打个比方就像卖棉花，你卖得再好也是棉花价，但是如果加工成衣服卖，附加值溢价就体现出来了，在这一点上，我们的二级开发产品没有跟上。”

在对以往问题总结和艰苦蜕变探索的基础上，宣顺华也提到了自己的感想，那就是做产业地产一定要抓住三点——产品、资源和服务，这三个是核心中的核心。

“产品不是土地，土地是资源，是生产资料。我们一定要在二级开发产品上下功夫，这是我们获得利润和给股东回报的基础，否则，你只能招土地的商，这条路后面越来越难走。”宣顺华说，“这些年我们总结的时候总说园区多少平方公里，园区里有多少家企业，但是这么多家企业哪家能跟你有紧密的联系，如果你到别的地方去开拓或者去建开发区的话，这里面有多少企业能跟你去？没有。”

宣顺华认为，二级园区产品才是能够和客户产生强黏性，并从中衍生更多增值业务空间的关键，必须在这方面下大力气加强。

第二点是资源。以往空港股份在资源拓展和控制方面做得并不够，宣顺华认为，公司在确立自身资源优势时应该重点抓三个方面：

一是抓住政府职能部门，比如北京市经信委、顺义区经信委，大部分资源在政府职能部门；

二是北京有中关村，在北京核心区房价猛涨的驱赶压力下，大量优质企业都在向北京郊区流动，顺义空港区可以主动抓住这个机遇承接，这是一线城市郊区和周边城市的重要优势所在，比如上海青浦和广东东莞等；

三是产业投资基金，这两年有些产业基金确实做得不错，产业基金也真实地立足于高端制造，这些产业基金可能只投30家企业，但是它潜在接触的资源池可能是上千家，这些客户资源事产业地产商应该抓住的机会。在这方面，张江高科、东湖高新和星河控股都做出了类似的示范效应。

最后一点就是服务。

“我们的园区发展了很多年，但是服务还是停留在物业服务这个初级水平上。我最近一直在思考怎么样提高对企业的服务，这个服务最终的目的是什么，一定是要加强和企业的沟通，加强企业对你产业地产运营商的联合度，才能衍生出更多的合作业务空间。”宣顺华说。

宣顺华指出，产业地产商未来之路一定是应该紧紧抓住服务这个核心，最终通过丰富的服务打造的园区品牌和企业品牌，再进一步促进企业在新区域的园区开发与招商。

在这一点上，园区中国已经强调过很多次，就是园区运营商未来必须走向的柔性化发展路径。在这些方面，与空港股份身份相同的张江高科、东湖高新、电子城以及上海临港都属典型。这些国资园区上市公司都在逐渐告别传统业务，试图打造“园区开发+科创服务+产业金融”三核联合的闭合循环体系，尤其是对战略新兴产业和中小企业的服务，被它们尤其看重，这是产业地产行业“房东+股东”新时代的必由之路。

空港股份自身也提出了更多在临空经济这个主题优势上多做文章。公司在年报中提到，将打造“空港创新园”、“空港总部园”、“空港产业城”三大项目产品培育招商服务、物业管理服务、增值服务和定制服务四大服务体系，分阶段协调发展，分重点整合资源，提升企业核心竞争力，将自身建设成为现代临空产业地产综合开发运营商，助力空港开发区的转型升级，引领中国临空产业地产发展潮流。

另外，宣顺华也在







































银川白癜风专科医院
中科白癜风四大惠民活动