《园区中国7：产业地产操盘实录》

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产业地产，百家争鸣，万类霜天竞自由。

在这个精彩纷呈的行业里，民企、央企、外企、地方国企八仙过海，制造业企业、房地产企业、金融机构、传统产业地产企业各显神通，从高新区、开发区早期的土地批租模式，到民企与央企操盘的片区开发PPP模式，再到市场化为主的二级园区开发模式，以及能够最以标准化精准对接国际资本的物流地产模式，不同风格、不同打法的商业模式层出不穷。

这些产业地产各有千秋的参与者们，在不断的市场竞争与模式创新中，成为中国实体经济过去40年快速发展的重要载体力量。

火花S-Park一直强调，产业地产行业，重要的从不是企业当前的规模与速度，而是看有没有一套逻辑自洽、理念清晰的企业战略与商业模式，也要看看企业领导者是否对行业特点与自身企业优劣势有明晰认知，看执行团队能否将企业战略贯彻到具体园区项目操盘中，更要看作为核心资源的产业资源、融资渠道与专业能力是否具备和充分发挥作用，这里面的每一项都是无法清晰用数字去量化的，这也是产业地产行业真正的魅力所在。

以火花S-Park每年评选的中国产业地产30强榜单为例，仔细观察与分析上榜的企业，每家企业的核心资源与盈利路径几乎都不相同。看似同处一个行业，但是玩法不同，业务侧重点也不一样，你当作重要的盈利业务，他可能仅仅当作成本在投入，你觉得不重要的旁支末节，可能却是他最看重的战略布局。

正是这样的行业特点，决定了产业地产行业的多姿多彩。

但同时，我们也要清醒的看到，当前中国经济与产业大环境下，过去40年土地与物业价值的快速上涨周期已成强弩之末，在更强调产业导入、基金操盘、资产运营、平台属性、轻重平衡的“产业地产新常态”下，整个行业面临新一轮大洗牌与行业格局重构，每一家产业地产企业都在思考，行业未来的趋势会如何发展，自己的未来又在哪里。

带着这样的疑问，8月23日-25日，年火花S-Park园区商学院高级研修班第二站来到实体经济发展与机制创新高地的长三角，分别探访张江科学城、苏州工业园区、无锡新加坡工业园区三大代表性园区，希望通过这次“长三角产业地产模式探访之旅”，寻求产业地产行业发展模式的真谛。

张江高科，因其向“高科技投行”的成功转型，连续多年名列火花S-Park中国产业地产30强榜单三甲之列，是由单一的产业地产业务向复合型的科技地产商、产业投资商和创新服务商“新三商”迈进的行业先驱。

对于张江高科模式创新的意义，火花S-Park曾将其总结为实现了行业内的三个“第一”：产业地产第一个向科技投行转型成功的企业，解决了“可突破”的问题；产业地产第一个真正意义上实现轻重动态平衡的企业，解决了“可持续”的问题；产业地产第一个完成“产业+地产+金融”闭环架构搭建的企业，解决了“可循环”的问题。

如今的张江高科，在“浦东再出发”的号角下，同样面临着多重任务与挑战：打造中国芯——依托上海芯片制造产业集聚和产业链齐备的优势、全力打造国际顶尖的综合性集成电路产业集群；对接长三角——以资本市场为纽带，搭建为科创板提供“源头活水”的服务平台；建设新载体——建设米“张江双子塔”，打造张江科学城城市副中心。

张江高科技园区

其中的任意一条，要想做好都要拿出机制与模式创新的勇气，特别是在长三角一体化与浦东新区高质量发展的大背景下，张江高科还肩负建设张江科学城这一国家级科创中心的战略使命，创新与突破成为必然选择。

张江高科副总经理何大军在与研修班学员交流时表示，张江高科在原有的载体建设、产业运营、产业投资业务之外，正在全力以赴打造产业、人才、资本、政府、企业、中介、媒体、高校、机构等主体与要素集聚的产业创新生态圈。

“张江高科身处产业高地核心区位，考虑的不仅是企业经营问题，更从国家战略的高度思考我们的商业模式与创新路径。”何大军表示，在国家战略的大格局下，长期坚守行业的专注优势与市场化国企的专业团队能力，是张江高科转型打造产业创新生态圈的重要保障。

作为此次课程的另一个重头内容，研修班学员分别在苏州与无锡探访了两个与新加坡颇有渊源的园区——苏州工业园区与无锡新加坡工业园。在政府及以裕廊为代表的国资平台主导下，以产业园区带动区域开发，再以区域开发引领国民经济的思路，新加坡模式给改革开放初期寻求对标学习样板的中国领导人以极大启迪，于是一批中新合作园区陆续诞生，苏州工业园区与无锡新加坡工业园即是其中发展最为成功的代表。

苏州工业园区

苏州工业园区所属大型国有企业新建元控股集团董事长叶晓敏与研修班学员分享了苏州工业园区的发展经验。叶晓敏认为，苏州工业园区的重要成功经验之一就是国资平台公司的市场化与企业化运作。新建元集团正是在苏州工业园区管委会加快国资国企管理体制机制改革，加大国资集聚度，提高国企市场竞争力大背景下整合而成的控股企业集团。

“我们是伴随着苏州工业园区一步步成长壮大起来的，管委会给我们的定位就是成为推动城市区域发展的重要驱动力。”叶晓敏表示。

关于新建元模式，我们在《不一样的产城，不一般的集成》（点击链接查看原文）一文中重点分析过。当前的新建元集团，既有一级开发片区开发业务，也有二级开发中的产业园区、住宅地产、商业地产、文旅地产等，还有邻里中心这样的社区综合配套，测绘审图公司衍生出的智慧城市业务，人力资源公司的人力资源服务业务等，加上金融板块涉足的生物医药、信息技术、绿色建筑、教育文创等实业，以及参股的环普产业园等，构建了一套丰富整合又可以独立拆解的菜单式业务版图。

依托如此丰富的业务架构与产业、金融、运营服务资源，其提出“产城融合集成服务商”的定位，希望通过手中丰富完整的业务布局，使自身在助推区域产业构建与城市功能配套中有更多可控制的资源，以综合性竞争力提升自己的谈判议价空间，进而提升整个产城价值链的增值收益，走出一条很有想象力的路径，进而向苏州其他区域乃至长三角、全国进行轻重两个层面的业务拓展。

在无锡新加坡工业园里，星洲股份董事长杨二观与学员们重点分享了《以稀缺运营创造园区持续价值》。

这个历经26年仅开发约3.5平方公里的“小而美”制造业园区，工业地产建设总规模只有98万平方米，却创造了规上工业总产值突破亿元，利税60亿元的骄人成就，是名副其实的工业厂房“亩产冠军”，并且集聚了希捷、阿尔卑斯、英飞凌、村田等一大批世界强龙头企业，带动就业超过4万人。

这样的园区，显然是地方政府最为喜欢的类型，但要打造这样一个园区，背后却是20余年的辛苦耕耘与持续投入。

无锡新加坡工业园

作为无锡新加坡工业园自年至今26年完整开发周期的见证者和参与者，杨二观向学员们讲述了园区从一片荒地中起步时的筚路蓝缕，外资巨头纷至沓来的时代机遇，金融危机冲击下的险象环生，中新双方合作过程中的主导权更迭，光伏产业泡沫破灭后明星入园企业无锡尚德的破产重组，住宅板块探索的寄予厚望到最终放弃，“园区+供电”双轮驱动商业模式的无心插柳大获成功，这位老园区人用一个个亲身经历的生动案例，诠释了产业园区的全生命周期开发运营所需要的“耐得住寂寞”的精神与善于创新突破、与客户共生共荣的理念。

长三角的地方政府，普遍见多识广、理念超前，同时对发展地方经济的各类要素掌控欲望强烈，这些因素共同决定了作为政府发展经济重要抓手的地方政府园区平台的崛起与壮大，与其他地区不同点在于，这些政府园区平台并不仅仅承担着为地方政府进行投融资的使命，更是凭借市场化理念与体制机制创新的灵活性，有效整合手中掌握的基础、禀赋、机遇、资源，在政府与市场两个领域中间，硬是走出一条政府引领、市场化主导、企业化运作的创新路径。

张江高科的“新三商”理念、转型高科技投行和打造“产业创新生态圈”，苏州工业园区的“政府主导、市场化运作操盘”“一张蓝图干到底”，无锡新加坡工业园的园区供用电模式创新，都是这类创新的典型代表。

张江高科技园区、苏州工业园区、无锡新加坡工业园区，代表了中国产业地产当下最为成熟的园区开发运营模式，这类长三角园区开发模式的成功，绝不是偶然，无论是上海、苏州还是无锡，之所以能够一步步通过产业导入与产业培育构建出强大有生命力的产业生态，靠的就是这批强大的市场化程度较高的地方政府园区平台的支撑。火花S-Park一直强调，做大做强区域经济，短期发展靠雇佣军，长期发展一定要靠子弟兵。子弟兵，就是拥有市场化能力的政府园区平台，这也是我们认为最有希望代表产业地产行业未来的一个群体。

当然，尺有所短、寸有所长，市场化民营主体和转型中的传统房企在业务创新、模式创新与机制体制的创新与尝试，也是行业中的一股重要力量，未来市场化的政府园区平台与已经有成熟商业模式的专业产业地产开发商的联手合作，兼收并蓄、良性博弈、资源整合、平台思维、产业引领、资本运营，将成为产业地产行业新时期的主旋律。

9月6日-8日，年火花S-Park园区商学院高级研修班第三站将走进济南与徐州，济南高新控股董事长李昊、中业慧谷集团董事长朱伶俐等产业地产决策者将从国企平台与民营产业地产开发商的不同角度，与研修班学员共同探讨，在制造业产业基础相对雄厚，但民营经济实力不强的二三线城市，如何进行产业构建、资产运营、金融投资、园区服务等在内的产业地产全周期开发运营。

与企业最高决策者面对面，洞悉顶层设计、商业模式、盈利模式、政企博弈的来龙去脉，“知其然，知其所以然”，正是火花S-Park园区商学院总裁班的最大价值和最终目标！

9月6日-8日，济南、徐州，不见不散！

预告：《中国产业地产盈利模式创新研究报告》将于年下半年出版，数量有限，欢迎预订！

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