前面我们介绍了发达国家城市工业用地再开发的两种模式：以日本横滨港未来21区为案例的功能转化再开发模式和以美国煤气厂公园为案例的生态恢复再开发模式。本期则重点介绍发达国家城市工业用地再开发的第三种模式，即以历史保护为主的再开发模式。

3、以历史保护为主的再开发模式

这种模式，针对具有重要历史文化价值的工业用地，进行保护性改造与更新，积极发展工业旅游，引入商业、休闲、娱乐、商务等业态，实现土地功能转化和价值提升。

这种模式的典型案例是德国多特蒙德凤凰工业区。

（1）案例概况

德国多特蒙德的凤凰工业区，位于赫尔德地区，原先是蒂森克虏伯的钢铁厂，分为东、西两区，工厂被废弃后，多特蒙德市决定重新开发，改建成科技园和居住区，引入信息、生物技术、软件、电子商务等产业，拓展该区的办公、商务、居住、休闲娱乐等功能。经过10多年的发展，凤凰老工业区已成为德国重要的高科技产业园区和高品质居住区。

总体定位：还原多样化的城市功能，工作、生活、娱乐协调发展的凤凰新区；

建设规模：西区建成凤凰科技园，占地公顷；东区建成生活区，占地97公顷；

规划思路：在修复工业用地自然景观和尊重历史产业文化的基础上，打造现代化的高科技园区和高质量生活区。

图1：多特蒙德凤凰工业区规划布局

（2）工业用地改造经验

多特蒙德凤凰工业区从废弃钢铁厂改建成了现代化的产业园和居住区，其成功经验主要包括：科学、生态的城市功能布局，注重区域自然景观的改善、尊重历史文化遗产的景观设计。

首先，对工业区重新进行了科学、合理、生态的功能划分。凤凰旧工业用地，按照东西两区进行不同的定位，西区建成科技园，侧重办公、商务、休闲娱乐；东区建成生活区，侧重居住、商业、娱乐，同时在东区开建凤凰湖，提升了整个居住区的生活品质。

图2：多特蒙德凤凰湖一角

其次，重视工业基地绿化景观系统的修复。多特蒙德市在改造中，重建了凤凰新区与城市绿化带的有机联系，尽最大努力恢复其自然景观。同时，针对受污染的土壤，在兴建住宅之前，从技术上做了处理，并开挖人工湖——凤凰湖来改善区域的水系景观体系。

图3：多特蒙德凤凰工业区东区居住模型

再次，在景观设计上，选择性保留城市历史遗产，并赋予新的城市功能。凤凰工业区保留了原有的厂房布局肌理和道路系统，并选择性保存了仓库、高炉、储气罐等建筑，并被改造成了展览中心、办公空间和图书馆等。

（3）可借鉴之点

与我国城市中的老工业基地一样，多特蒙德凤凰工业区，曾面临相似的困境，其成功的转型开发，对我国城市工业用地再开发利用有如下启示：

首先，在城市规划设计上，保留工业历史遗迹，并实现功能的转型与叠加。凤凰工业区尊重历史文化，选择性保留部分建筑，成功实现了城市功能的更新。

其次，在城市景观设计上，修复工业用地的自然景观体系。如何进行独特的景观设计和恢复生态环境是城市工业区转型的关键，凤凰工业区通过融入城市绿化带，并引入人工湖的做法，提升了区域的品质。

再次，产业与教育并进的再开发政策。通过发展高等教育、培养人才和扶持产业，凤凰工业区成功实现了从传统产业向高科技产业的转型，再通过城市设计，实现了城市更新。这种先教育、再产业、后城市更新的做法，值得借鉴。

文/徐向科易居研究院综合研究中心项目总监