由全联房地产商会、房讯网（ 赵锦明：非常荣幸能够今天下午跟大家进行分享关于产业地产发展的思考。
接到刘总的邀请参加这个会，包括今天的主题商办地产下半场，和我们最近在思考和进行创新的主题，就是产业地产的下半场如何来做，不谋而合，所以今天下午把我们的想法和思考跟大家分享，也希望得到大家的指正。
我今天分享四方面的内容。首先是环境的变化，地产行业发展到今天，整个地产环境以及运行规则，包括游戏规则都在进行变化，包括政府的需求、客户的需求，以及自己本身发展的需求也发生了变化。第二是方向选择。第三是如何进行突围。第四是创新实践，把我们现在正在做的项目跟大家分享。
从环境的发展角度来看，我们可以考虑到整个环境的变化。我从四方面来讲。第一是新经济，中国制造、互联网+、双创，是我们整个环境规则、经济结构发生变化的新的推动力。第二是新的调控，尤其是这次中央经济工作会议，对房地产的一句描述是“房子是住的，而不是炒的”，这句话会对我们今后几年的房地产发展产生新的影响。第三，政策变化。第四是新模式，在这个环境下各家开发商选择了各自的方式，如何进行突破。
首先，大的经济环境我不再详尽的赘述，大家每天都在接触这三方面的内容，互联网+、中国制造、双创，这三方面对我们产业地产带来了哪些影响。首先从互联网+的角度来看，改革了产业地产的内涵和外延，开发商从百米竞赛变成了铁人三项赛。从房地产最最激烈的政策开始，整个地产行业都在发生深刻的变化。产业地产从最初的红火，到去年逐渐的平静，发声的越来越少了。开发商的运营模式在这两年发生了深刻的变化。
第二，双创，改变了产业地产经营理念。开发商真正认识到羊毛可以出在猪身上。尤其是出现了非常火爆的创客空间，从单纯的租金生意是不能够维持这个行业的发展，不能够维持这个行业快速的成长，这是一个概念。但是有些却能够发展得很好，尤其是国外的做孵化的企业，而且可以成为世界级的集团公司。他们的盈利模式在什么地方？我们看到的真正能够存活下来的双创，我们形容了一句话叫做“羊毛出在猪身上”，一定不能仅仅靠租金赚钱。如果企业盈利模式完全建立在租售的基础上，那么这个企业的发展就维持不下去了。
第三，中国制造，也就是大家一直在提的工业4.0。工业4.0再往下发展五年，在这个领域中国和世界相对来讲差距是比较近的，日本的制造业我们这几年听到的很少，但他们做的很踏实。美国人工智能行业的发展，也领先我们国家的智能行业。所以现在整个智能行业再往下走，对于产业地产来讲，作为产业发展的平台、载体，未来产业地产的发展应该是变成一种生产方式或者是一种城市模式的输出者。从这个定位角度去理解产业地产的发展，往后看未来十到十五年，现在是最好的黄金时期。用一句话来形容，就是开发商从参加一场比赛，变为输出一场运动会。
目前房地产利润率逐年在下降，房价和地价比也是在逐渐趋于对等，实际上这个角度来看，尤其包括近年来看，整个地价的反映就是，面粉比面包还要贵。房地产的发展实际上是面临了一个非常有意思的局面。我对这个市场的判断，房地产市场的马太效应将进一步加剧，就是两极分化。一线市场目前面临的，一个是无房可卖，二是无地可拿。房地产一定会有深度的转型。另外，三四线城市这两年会越来越凄惨，因为去库存的政策在三四线城市病不是很明显。产业地产在这个阶段，或许会成为房地产企业更好的风险对冲载体。中国排名前30的房地产企业里面，70%都已经开始涉足产业地产的运营。
政府的需求这几年发生了非常明显的变化，我们做地产尤其是做产业地产，其实做的要满足两方面的需求，一方面是政府的需求，一方面是客户的需求。尤其从今年开始，政府的需求变化非常明显，主要是集中在五个方面。第一个是融资平台不能新增政府债务，这是中央在年下发的规定和文件，这句话直接导致了PPP模式的快速的发展。为什么要这样做？因为不能让政府融资，政府就没有钱进来，政府很多融资平台拿掉以后，根本拿不出钱来。前两年是以土地为主导，工业企业的税收再返还给企业。我们国家年连续出台了两个文件，取消了一系列优惠政策，后来又有一个文件，暂缓执行。导致了各个城市，从一线到三线城市的开发区的发展受到了极大的影响，也就是它的财政的发展受到了极大的影响。国家推出了PPP模式，核心就是要借钱，要借助民间力量、借助资本力量。据我所了解，政府在进行招商的时候，更多的时候会采取股权投资、引导基金，因为这方面没有明确限制。国家鼓励发展的好的企业，政府一定会帮助你去发展。很多城市里好的企业都有政府股份在里面。
这个需求的改变直接导致了产业地产的大的发展，这两年产业地产发展最明显的就是产业园的PPP模式。而且国家比较推崇华夏幸福的PPP模式。包含了既满足了客户的需求，也满足了政府的需求，同时企业也能够挣到政策的钱。
第二个政府需求的改变叫产业升级，我们国家开发区，从蛇口工业区开始到现在30多年时间，所有老一辈的开发区，经济技术开发区、高新技术开发区，都从原来的城市郊区变成了城市的核心区，而在这些城市核心去里有大量工业工厂的存在。同时国家又对新增建设用地红线的控制，导致了新增土地会越来越少。那怎么办？很多政府就提出来要做存量改造，要发挥存量的作用。所以现在跟很多城市谈要建产业园，很多城市是不感兴趣的。为什么？这里面有两个基础。第一是，上一轮的圈地，各个大企业已经以各种产业名义，圈走了全部土地。我到国内一些城市去，我到一个城市的一个区去考察，这个区里面比如有平方公里的土地，其中就是被五家企业划走了。你再去拿，你说搞什么产业，根本没有空间，没有转身的余地。所以为什么现在很多城市推出来要做好存量的改造，这也是产业发展一个很重要的方向。
第三是关于新经济的，在互联网+带动下，各地政府对新经济尤其是新业态表现出很大的兴趣。城市更新，综合管廊、海绵城市、智慧城市。有实力的企业，尤其是曾经做过基础设施建设的企业，纷纷进入地产领域，和政府的这个需求有很重要的直接关系。政府没有钱去修，你们来修。除了这个运营本身之外，政府再捆绑一些别的资源，维持你的发展。很多这类企业也转型到产业地产的领域。
第四个是产城融合，这是目前中国所有城市都在不断增加的需求，包括最近中国刚刚公布了11个国家中心城市，最重要的要发挥国家中心城市的带动作用，对他们的郊区有很明确的规划，国家出台的政策是我们要建一千个特色小镇，而现在数量已经达到了个。包括新兴城镇化，新兴城镇化比特色小镇提的要早。还有一个是脱贫攻坚战，从城市发展角度来讲，脱贫是一个巨大的市场商机，也是巨大的国家政策抚育的好的机会。为什么现在小镇这么火，并不是说一夜之间我们的企业都会做特色小镇，而是我们接到了一个文件，我们要搞全国特色小镇的试点城市，所以我们看到的有养老、金融、养生、科技等等特色小镇都出来了，但是特色小镇怎么搞，有它自身的规律。
第五个是土地政策发生变化，直接影响到我们地产行业发展的最重要的一点，我们从产业地产角度来看最关键就是工业用地的分类，包括年限、出租、出让都产生了一些变化，虽然还没有完全实行，但是大家都在探索。包括把原来的50年改成20年、30年、40年，原来是买，现在不叫买，叫租。这个方向背后最重要的一点是金融支持的配套手段没有落实、没有落地，所以很多企业不敢去做。然后是集体用地的交易，包括北京大兴的集体建设用地的试点，土地同权，包括农村土地的流转，都会在未来两三年对房地产行业有巨大的影响。为什么有巨大的影响？土地政策的变化和特色小镇，产城融合的结合，再和城市更新的结合，再有产业升级的概念在里面，用PPP做商业模式，这就形成了一个未来产业地产发展的最重要的发展模式，赚钱的模式。这就是我们为什么要研究政府的需求。政府要有形象、要有税收、要有就业，这是基础，这现在不是政府关心的，政府关心的是这个城市在这个阶段如何升级。
新的模式怎么来发展？目前我们对产业地产的发展总结了四个模式。第一个是产业地产开发商的模式，也就是由一个开发商企业建好物业，包括出租或者出售，包括典型的联东U谷，背后的概念就是要进行厂房和办公空间的租和售。第二是产业新城的开发商模式，华夏幸福，主要核心是一二级开发，两年之前模式的核心就是房地产反哺工业，工业获取政策，获取政府的支持，一手拿房地产开发利润，一手拿政府的政策利润，可以保证模式有很好的发展。第三是产业投资商的模式，像张江高科、湖北高投，是以政府为主的开发模式，随着产业的发展，好项目去投资、好项目去入股，然后拿到股权收益，做得最好的就是张江，包括它的股市、年报都可以看得到。第四个是基金投资商模式，都是以外资形式为主导，因为我们国家的REITs还没有完全放开，金融工具还没有那么丰富，基本上都是这些企业在国外拿到物业，赚三部分钱，物业开发的钱、物业租赁的钱、基金管理租赁的钱，这三方面在国内也是做得比较理想的。这四部分模式再往下走，都在变，我们大家都在思考、都在讨论。
我们年排名前20名房企进入产业地产的情况，包括万科、绿地、碧桂园、世茂、华夏幸福、富力、招商蛇口、金地、远洋、绿城、荣盛、复地、金科地产。当地越来越不好拿，地越来越贵，大家都意识到光通过招拍挂去拿地，去拼资金，这不是一个可持续的方式，就是所有人不愿意去参与的方式。那怎么办？这是各个房地产开发商给出的答案。
产业地产的经济效益不仅体现在经济周期的对冲机制和稳定期，还能成为优质土地、优惠政策、中周期利润、相关业务的重要来源。这也说明了房地产企业为什么要转型进入产业地产的根本原因，就是它可以通过这个获取更多的、更好的土地资源，有更持续的发展。
接下来从战略和战术的角度做一个简单的论述，首先第一个要把握趋势，趋势就是政策。中国的房地产市场不是一个正常的商品市场，是一个政策的市场。我们对房地产市场的预测远远没有对政策预测对房地产市场发展的影响大。所以在当前阶段，尤其是在房地产宏观调控引导的阶段，怎么去把握政策，是所有地产开发商必须要理解、必须要明确的。比如房子是用来住，不是用来炒的。我听到一个消息，但不是官方的消息，马上下面第一个动作就是银行，对于开发贷的限制，所有房地产企业要取消开发贷，对房地产的开发贷。明年对有钱的房地产企业来讲是好日子，可以来做其他做不起的项目。
第二就是要满足政府、客户的需求，创造客户的体验，这也是我们对趋势的理解。虽然这句话很简单，但是代表了一个方向、一套理论体系。因为我是从产业地产的出发角度，必须要满足政府、客户两种需求。一定要创造客户体验。
要顺应规律，规律就是选址，选址决定模式。很多企业现在挣钱，最后说故事、编故事，编到最后一个原点就是我拿对了地，选对了地方。回过头再考察的时候，很重要一点，选址是决定模式的。如果我现在在北京的四环附近拿到了一个园区，我不用去发愁，因为北京很明确规定，四环以内不准再新建写字楼。
第三，强化能力。
第四，整合借力，强化借势。
产业地产创新的核心是在商业模式，难点在招商，重点在服务，目的是可持续经营。在这四个方面，我们可以看到第一个是产城融合+PPP，是未来产业地产创新的最重要的模式，可以赚到四笔钱，第一是一级开发的钱，第二是二级开发的钱，第三是政策的钱，第四是服务的钱，第五是金融的钱，都可以融合起来。要把这个东西做好，就要做好产业链的结构，产业链的结构我们叫做从纵向成本要优化，横向资源要优化，产业链空间化的组合。实际上指的是，对客户而言，不是说我们要建一个园区，如何吸引客户，要分解客户的产业链。第二要创造体验，产业园区综合化。阿里巴巴规划了一个产业园，从电商的培训、物流、教育、生产、研发和设计都综合在一个20万平米的小园区内，这是重要的模式和方式，如果在全国推广，就是产业地产里面的淘宝。
运营的品牌虚拟化，一站式办公。产业地产将来要做的是办公的体验，要做好整个办公的体验，一站式空间的布局，首先在这栋楼里，要有一站式的理念。第二要把虚拟和现实结合起来，并不仅仅什么都要放到楼里面，你可以通过互联网去解决。第三就是工作+生活。第四是输出办公和生产方式。这是我们产业地产五到十年以后的事情。真正牛的企业是，最后输出的是一种办公模式，是一种生产模式，只有这样才能够有一个可持续的发展基础。
这个理论实际上是我们做了一个项目的创新，五矿国际创新中心。
这是一个存量的项目，之前没有销售起来，政府给出了四个方面的政策限制，所以导致这个项目很难推。我们进来之后，对它进行了一系列的改造，按照我们自己的理念。是四个转变。首先是功能的转变，由产业园区向创新中心的改变。第二是定位的转变，从区域协同转变为区域引擎。第三，由传统产业向高精尖主导产业转变。第四传统服务项平台化服务转变。
我们引进了新松机器人，和五矿金融，围绕人工智能产业做的一个大的动作、构架。再定位，定位成海淀科技创新中心。我们对人工智能产业链做了非常完整的分析，这也就是我们所说的产业链的结构，也就是我为什么可以吸引这些企业来，我从左边做的是人工智能产业链的纵向分析，右边做的是人工智能产业的横向分析，把这些分析结合到一起，最后形成这个企业、这个园区的特色。
虚拟+现实的服务体系，现实的有交流、有资本、有生活的三个服务，虚拟是通过知识、资源和氛围来对接。
最后打造的是形成一个产业生态的再定位，打造人工智能产业生态链，就是产业生态链不仅仅是围绕一个产业链，而是一个生态链。
文化的再定位，任何一个园区必须要有文化的支撑，首先是做专业的文化支撑，要有机器人联合研究院，来作为产业支撑。再进一步，就是我们要打造几个文化的行为，是专业的人工智能的品牌论坛、工业4.0俱乐部、禅修健养学院、嗨客行动、新技术体验。
从空间上做了整体的结构和布局，每个产业做什么地方，每个平台放在什么地方，它们之间如何进行构造，我们都有了自己的详细的规划，最后形成了国际人工智能产业的聚集区，这是我们对这个新项目的改造。在明年会有一个全范围的推广，大家在明年下半年会有一个明显的感受。谢谢大家。
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