土地政策、产业升级、国进民退三大改变产业地产游戏规则的因素中，产业升级可能是对产业地产影响最大但产业地商却最不敏感的一个因素。产业升级，是一个国家或地区发展的历史进程。中国从改革开放起，其实就开启了产业一步步升级的过程。从最初的纺织服装、鞋袜、玩具等劳动密集型产业及化工、钢铁等高污染产业，到后来的家电、机电、手机、生物医药、装备制造、汽车等传统制造业，再到目前的高铁、航空航天、大飞机、新能源、新材料、5G等高端制造业，中国产业类别不断扩充，同时逐步向品牌、研发创新等产业链高端环节逐步延伸。这种变化是超乎大部分人的想象的，而未来的变化的，也会超出大部分人的想象，只是很多时候我们感知不到而已。对于与产业发展紧密相关的产业地产，产业升级一定会对产业地产带来深刻影响，包括需求量、产品及服务体系、盈利模式等等。产业地产虽然销售对象是企业，但最终使用者却是企业的从业人员，我们不妨通过过去10年里产业从业人员“量”与“质”的变化，来对产业地产发展窥探一二。

产业从业人员量的变化

年，国家统计局发布全国第四次经济普查公告，与、年普查中的产业从业人员数据进行对比，并结合近10年城市工业用地、写字楼供应量进行分析，我们可以发现产业地产存在供过于求的严峻局面。

、、年全国法人单位从业人员数量（万人，年为产业活动单位）

数据来源：国家统计局-全国经济普查公报

全国城市建设用地规模（平方公里）

数据来源：住建部城乡建设统计年鉴

全国每年竣工办公及商业面积（万㎡）

数据来源：统计局全国房地产投资与销售公报

1、产业从业人员增长速度大幅放缓。

对于二三产从业人员（不含个体户，下同），比年增加万人，比年增加万人，增长幅度明显减缓很多，这与经济发展速度紧密相关，因为新增就业主要来自于经济快速增长，年后GDP增速从高速转为中高速，创造就业数量自然会大幅减少。同一时期，承载企业发展的商业、工业、仓储物流用地以及对应的办公及商业用房面积也在大幅增长（政府公布的数据中部分年份数据缺失，产业园每年竣工面积也没有统一数据，但不影响整体判断），供地及供房增长的速度并没有随着从业人员增长速度放缓而放缓，也就是供应增长的速度远远超过需求增长的速度，产业地产招商的难度如何不大呢？很多城市出现写字楼、产业园大量空心化现象，也就不足为奇了。在可预见的未来，中国GDP增速是大概率进一步降低，从目前的6%一步步降低至3%也不是没有可能，因此新增就业的速度会进一步降低。虽然供地及供房的增长速度也呈现出下行趋势，但时间上远远滞后，幅度也相对较低，如此积累，产业地产招商难度还会进一步加大，空心化现象还会进一步加剧。

2、粗略估算，新增商业、工业用房的供应量远高于新增从业人员的需求量

-年期间，二三产业累计增加约1.1亿从业人员。其中制造业从业人员数量没有大的变化，但经历了先增加后减少的变化过程（具体原因下文分析），新增从业人员主要集中于建筑业与服务业。根据一般经验，金融、房地产、商务服务业青睐于写字楼，制造业研发中心及总部办公、科技服务业、软件信息企业青睐于产业园或科技园，近些年市场上科技园大幅增加，与这些行业的从业人员大幅增加有一定关系。但如果把供需两端的增量做个简单的对比，会发现目前处于供过于求的局面：过去10年需要入驻写字楼或产业园的软件信息、金融业、商务服务、科技服务、房地产新增从业人员大约万人，其他行业新增万从业人员中，扣除卫生、教育、社会管理等拥有自用房屋的约万人（因与产业地产关联不大，故未在上表中列明），剩余万人，属于建筑业及批发零售、交通邮政、住宿餐饮等生活性服务业，根据二八原则，按20%为管理人员需要办公用房，约合万人，即需要入驻写字楼及产业园的大约总计约5万人。过去10年中，新增写字楼面积约3亿㎡；新增工业用地约平方公里，按平均容积率1.2计算，约合36亿㎡，虽然工业用地规定配套办公及生活设施不超过总面积14%，但实际很多项目中，尤其是城市周边项目，基本建设成为以研发办公为主的商务独栋及多/高层办公产品，因此按其中20%为研发办公用房，约合7.2亿㎡。10.2亿㎡承载5万人，人均可用面积大约17.5㎡，超过办公人均15㎡的正常需求。这还未算实际项目中，很多工业用地容积率要求不低于1.6，很多仓储物流用地也建设成为了研发办公用房，因此实际供过于求的局面，要严峻得多。与住宅相似，没有那么多的人，就不会需要那么多的房子。虽然产业地产并无全国统一的统计数据，无法精确计算，但粗略估算供过于求的结论，印证了实际项目中大量的空心化现象。目前全国太多城市还在大量规划新区，都有大量的新增的土地、房屋去承载产业发展，但估计无论是政府还是产业地产商，都没有考虑过新增企业的数量、从业人员的数量远远跟不上新增的用地、用房可承载的量，招商难并不是真正的“难”，而是无商可招。

产业从业人员质的变化

如果说从业人员数量的变化影响着产业地产需求量的变化，那么从业人员质的变化，则影响着产业地产运营服务的变化。目前并没有相关数据来说明从业人员年龄、学历、经验能力等指标，但可以从劳动生产效率、人均创造产值等数据观察从业人员“质量”的变化，而从业人员质量的变化则反应出产业质量的变化，这在国之根本的制造业中体现得最为彻底。

数据来源：统计局全国经济普查公告及统计年鉴

在年至年的10年中，制造业数据的变化非常有意思，从业人员数量先增加后减少，10年内没有大的变化，但创造的营业收入却翻了一倍还多，说明劳动生产率大幅提升；企业数量先减少后增加，法人单位数量持续大幅增加，说明企业开辟新业务及全国化布局非常活跃；这些都反应出从业人员“质量”及企业发展质量的升级。另外，如果追问一下制造业企业数量为什么先减少后增加、从业人员为什么先增加后减少。大概可以得出这么几个结论：

近10年内，前5年制造业营业收入整整翻了一倍，与从业人员持续增加是正相关关系，而后5年，制造业营业收入规模仅小幅微涨，这是因为人员技能、技术及机器设备升级等因素造成劳动生产效率每年持续提高，所以同样的营业收入，就不再需要那么多人员，造成从业人员下降；

近些年内纺织服装、玩具等劳动密集型产业大幅外迁，致使制造业企业数量及从业人员数量减少；另外由于人工智能等新兴技术变革，制造业企业正在大范围“机器换人”，比如汽车产业的自动化水平每年都在提升，富士康、海尔、美的等传统制造业大规模引入工业机器人，美的甚至直接并购了德国知名的工业机器人企业库卡，所以造成从业人员不断减少；

同样由于“互联网+”、大数据、人工智能等新兴技术推动产业变革，催生机器人、智能装备、可穿戴设备等大量新兴企业，则带动了制造业企业数量的增加。

上述企业数量变化与从业人员变化中，其实交织着非常多的、我们看不到的产业迭代与更新的变化，比如高铁与大飞机的从无到有，比如盾构机从依赖国外进口到占领全球三分之二市场，比如手机十大品牌中国仅占1席到独占7席，这些变化用惊心动魄来形容一点也不为过。在这个过程中，有大量制造业从业人员被淘汰，或被转移至第三产业（主要是生活性服务业），也有软件信息、金融、科技服务等产业发展，吸纳了大量的年轻且专业的新兴人才，而它背后，都反应出产业从业人员及企业发展“质”的变化：从业人员：年轻化、互联网化、专业化、国际化企业发展：智能化（数字化）、跨界、线上线下融合

产业从业人员量与质的变化带给产业地产哪些挑战？

1、招商压力会持续加大

产业地产招商难，核心原因是新增从业人员增速大幅放缓，而各地大量规划新区、新城，新增的承载空间远远超过新增从业人员的需求量。另外，产业转型升级，加速淘汰传统企业，也带动产业从业人员的大幅减少，虽然产业转型升级也会培育大量新兴企业及大量新兴岗位，但淘汰的量会远远超过新增的量，非常多的研究机构提示人工智能能减少多少亿的工作岗位，但很少见有研究机构预测出未来会新增多少的工作岗位，这同样会加剧产业地产招商的压力。另外，各个城市招商门槛都在大幅升级，聚焦于战略新兴产业，虽然目前战略新兴产业发展速度非常快，但其整体规模还非常小。根据国家统计局发布的数据，年，战略性新兴产业增加值占GDP比重为8.9%；年高技术制造业占规模以上工业增加值的比重也不过14.4%。这些产业的企业数量少、规模小，招商自然非常困难。

战略性新兴产业增长率

数据来源：国家统计局

2、项目投资城市及区位选择更加重要

产业地产项目一般都选择在城市新区、产业聚集区、卫星城，多是未开发、不成熟的新区域，由于新增从业人员短期内每年都在减少，所以大部分新区、新城的招商速度、发展速度都会非常慢，甚至有可能很多新区、新城最终没有成功，没有发展起来。如果选择在这样的区域投资项目，必然难以做好项目。因此，判断城市发展潜力、人口增加速度，还有城市的发展方向，尤其是城市产业布局及发展方向，判断城市产业质量及未来潜力，是投资项目成败的关键因素，显得格外重要（如何判断城市产业质量，将通过另外一篇文章做深入分析，请感兴趣的朋友