来源
米筐投资（i）
作者
A先生
前言：
—这十年，世界经历了一个完整的经济周期，有复苏、有繁荣、有高潮，当然也有谷底——年的金融危机。在此期间，世界一线城市的房价和租金也跟随着涨跌起伏，因人和钱的流动聚散是推动房价和租金涨跌的根本动力，由此我们也能看到世界经济的起伏变化及其背后根源。
就像蒸汽机的工业革命成就了伦敦、电的工业革命成就了芝加哥、生物/电子/信息的技术革命成就了纽约等城市一样，在新的技术/信息/工业革命发生之前，目前的世界一线城市其地位仍固若金汤。但也出现了变化的苗头，随着世界经济由资源依赖型的重化工业向知识依赖型的新经济转换，文化创意/数字电子/网络技术等知识经济正在催生一批世界级城市新贵，而这种变化同样在中国城市间出现。
或许从世界级城市房价租金的变化及全球经济转型的趋势中，我们能预测出中国那些城市更有未来。
一、世界级城市也是世界级的高房价和高租金
作为世界知名的房地产服务提供商，第一太平戴维斯按照城市的全球连通性、经济表现、实力以及竞争力，进行加权综合，得出一份世界级城市排名，并对其中的12个城市进行分析。
注：单位/美元；莫斯科在世界级城市排名15位，但入选12城，其他城市与排名一致；数据来源：第一太平戴维斯
数据来源：KnightFrank和DouglasElliman发布的《年财富报告》
第一太平戴维斯评定的世界一线顶级12城，年人均居住/工作物业成本最高的是伦敦美元，最低的是上海美元，12城的平均值为美元，而世界级城市评分与居住/工作物业成本之间高度相关，相关系数达89%。
再由上面两个图表可知，世界一线城市跟世界房价最贵的城市高度重合。也就是说，世界级的一线城市，也有着世界级的高房价和高租金，人和钱的流入汇聚自然让房价和租金水涨船高。
这些世界一线顶级城市多是历史上就赫赫有名的国际都市，本身就有着深刻的地缘、政治、经济渊源优势，但也不乏二战后、尤其是最近几十年新发展起来的新贵，如新加坡，凭借扼守马六甲海峡的战略位置，在战后亚洲经济崛起中受益巨大；迪拜，凭借大胆前卫的城市管理理念，吸引了全球各地资本和人才在此天马行空的展开了各种创造，进而跻身国际一线城市。
由此，我们也能预测到随着新技术的革命，或出于某种历史性的机缘机遇巧合（如香港），会有一些曾默默无闻的城市进入世界一线城市行列。
二、次贷危机引发的世界级城市房价起伏变化
年的次贷危机具有标志性的意义，其对经济/政治/世界格局产生深远影响。
第一太平戴维斯根据经济/政治/文化/地理/历史等的差异，把全球分为“老世界”和“新世界”，并各选取了5个城市作为代表来研究。
若以次贷危机为分水岭，数据显示-年间，“新世界”的代表城市上海、孟买、莫斯科、香港和新加坡整体房价上涨%，而“老世界”的代表城市伦敦、纽约、巴黎、东京和悉尼整体房价至上涨32%；而-年间，“旧世界”代表城市的房价整体涨幅为35%，而“新世界”却只有6%。
另一个数据是，雷曼破产之后的年，全球前20名城市的房地产交易额占全年总额的72%，它们多处在亚洲地区，且以中国城市为主；而年，前20座城市交易额中，美国占比达46%，交易重心也从东半球回到西半球。这说明“新世界”因自生性发展及刺激政策较好的抵抗住了金融危机，而“老世界”却受损严重，但也并非坏事，反而借此机会调整了经济结构，在接下来的数年反而超越“新世界”。
次贷危机是地产泡沫的黑天鹅事件，疯狂投机的都柏林房价在-年间从巅峰最高跌57%，孟买的写字楼租金在年虽有显著增长，但仍比年高点低32%，迪拜同样如此，写字楼租金同比跌16%。没能跟上新经济且转型艰难的城市日趋衰落，资源经济的没落让对其过分依赖的城市如莫斯科苦不堪言，其住宅租金自年高点至今跌53%，房价同样一个劲地下落。
由图，年后，“老世界”的住宅和写字楼租金年均涨幅都大于“新世界”，说明其经济转型要好于“新世界”。另外，“新贵”城市的租金涨幅更大，而其正适应了新经济的发展。
三、创意数字类知识经济催生世界级城市新贵
次贷危机后，世界经济正逐渐的由过往注重资源的重化工经济向注重文化创意/电子信息/生物科技的知识经济转型，正是顺应这一趋势，一些世界级城市新贵脱颖而出。
柏林和都柏林虽然读起来相近，但分别属于两个经济发展形势差异显著的国家——德国和爱尔兰，并且隔着荷兰和英国两个国家及英吉利和多佛尔两个海峡，但就城市本身而言，它们颇为相似——厚重的历史、闻名的旅游胜地、休闲活动丰富多彩、市中心区域富有活力且功能齐全，而这正是“随遇而安”的技术、创意型人才向往的工作和生活的地方，更何况这些地方房价和房租都相对低廉（但自从新经济发展后，房价和租金也大幅上涨）。
柏林技术产业由互联网、电子商务以及软件占主导，成功案例包括音乐存储平台SoundCloud以及互联网企业孵化器RocketInternet。都柏林则以12.5%的低企业所得税吸引了一批诸如谷歌、脸书、LinkedIn等知名企业入驻，并把欧洲总部或办事处设在此地。在周边产业环境建设被带动起来的同时，也有效的刺激了当地就业增长，如下图。
世界级城市的另一个新贵是美国的旧金山。享誉世界的高科技研发基地硅谷即在这个城市，它聚集了苹果、英特尔、惠普、思科等一批世界级的科技巨头，随着知识经济等第三产业占经济比重日趋提高，这类城市正大踏步的向世界一线顶级城市迈进。
四、中国房价能获得什么启示？
上文多次提到，人和钱的流动聚集推动了房价和租金的上涨，而人和钱只会向更具经济活力的地区和城市聚集——它的背后反映了经济结构的变化趋势。
这两年，无论从房价涨幅还是绝对值来看，环北京、长三角、珠三角都名列前茅，靠后的地区是东北和西北，其背后的逻辑就是我国也在进行经济结构转型——由资源型重化工业向数字信息创意等服务业转型，所以煤矿、钢铁、水泥、重型制造业的东北、西北、河北省、山西省经济就不行了。
如果再具体到城市，房价及涨幅靠前的城市为北京、上海、南京、深圳、广州、杭州等城市，而这些地区正是我国数字信息/文化创意/高新科技等第三产业发达的城市。
当然，中国还不是完全的市场经济，政治权力在社会资源的分配中起着很大作用，所以权利集中的城市会分配到更多的资源，房价当然也会高涨，典型的如北京市，及各省的省会。
*文中部分数据来自第一太平戴维斯《12城，世界城市房地产的投资与使用成本》报告，在此表示感谢！
后记：
过去十年世界一线顶级城市的变迁，大致反映了经济结构和经济形态的变化，而这对中国同样适用——中国城市房价的涨幅变动已很好的解释了这种变化，并且这种变化还会进一步强化下去——城市两级分化，好的城市越好，差的城市越差。具体到中国国情，还要在考虑市场经济因素外，再加个权力因素，权力集中个城市同样不会太差。
转自：米筐投资（ID：mikuangtouzi）
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