一、对产业的界定在产业经济学中，产业是一个相当模糊的概念。英文中的“产业”、“工业”、“行业”等都可以称为“Industry”。产业作为产业经济学的研究对象，一般界定为两层含义。在产业组织层面上，当用于分析同一产业的企业间市场关系时，“产业”是指“生产同类或有密切替代关系产品、服务的企业集合”。在考察整个产业的状况，以及不同产业间的结构与关联时，产业定义则更为宽泛，“产业”可以界定为“具有使用相同原材料、相同工艺技术或生产产品用途相同的企业的集合”。可以看出，产业经济学理论对产业的界定遵从着“理论严密性服从现实可用性”的原则。在我国话语体系中，产业的概念更为简略、也更加模糊，其定义服从于使用语境。《辞海》对产业的定义包括：一是指土地、房屋、工厂等财产。如，变卖产业。二是社会的生产。如，产业工人、第三产业。而且，“产业”往往与“事业”对应，用于不同的场合。《辞海》对事业的定义包括：一是人的经营成就。二是重要工作。三是耕稼和劳役之事。四是具有一定目标、规模和系统，关乎社会发展的活动。五是特指没有生产收入，由国家经费开支的社会工作。如事业单位。二、对老龄产业的界定（一）政府层面对老龄产业的使用。伴随着我国人口老龄化的进程，“老龄事业”“老年服务业”“老年产业”“老龄产业”“老龄服务业”“养老服务业”“养老体系”“养老产业”等词汇都曾先后出现在政府文件中，用于指代为老服务的全部或部分工作内容。年，国家计委、民政部等部门联合印发《中国老龄工作七年发展纲要（—年）》，使用了“老龄事业”一词，涵盖“老年法规”“社会养老保障体系”“老年医疗保健康复事业”“老年社会参与”“老年教育”“老年文体生活”“老年福利设施”“老年福利企业”“老龄科学”等内容，即老龄工作的方方面面。年，中共中央、国务院印发《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》（以下简称《决定》），在沿用“老龄事业”指代老龄工作的基础上，细分领域首次提出了“老年服务业”的概念，指出“坚持政府引导与社会兴办相结合，按照社会主义市场经济的要求积极发展老年服务业”，以及“老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路”。《决定》中的“老年服务业”涵盖“社区老年服务”“老年福利院、老年护理院、老年公寓、托老所等服务”“老年医疗保健服务”“老年文化体育事业”“老年教育事业”。年，国务院印发《中国老龄事业发展“十五”计划纲要的通知》（国发〔〕26号），也沿用了“老龄事业”指代全部老龄工作，强调“老年服务业走社会化、产业化道路”，并首次使用“老年产业”的概念，提出“鼓励社会团体、民办非企业单位、私营企业和国内外人士投资老龄事业，发展老年产业，满足不断增长的老年群体对设施、产品与服务的需求”。年，《中国老龄事业发展“十一五”规划》（全国老龄委发〔〕7号，以下简称“‘十一五’老龄规划”）正式印发实施。“十一五”老龄规划沿用了“老龄事业”指代全部老龄工作，并首次使用“老龄产业”的概念。“老龄产业”的外延得到界定，涵盖养老服务业、老年用品和老年服务产品、老年消费等。年，《中国老龄事业发展“十二五”规划》（国发〔〕28号，以下简称“‘十二五’老龄规划”）正式印发实施。“十二五”老龄规划沿用了“老龄事业”“老龄产业”的概念，并进一步扩大和细分了“老龄产业”的外延，涵盖着老年用品用具、特色护理、家庭服务、健身休养、文化娱乐、金融理财、老年旅游服务等。年，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔〕35号，以下简称“《意见》”），对养老服务业发展进行了专门阐述。《意见》指出，“养老服务业”以老年生活照料、老年产品用品、老年健康服务、老年体育健身、老年文化娱乐、老年金融服务、老年旅游等为主。年，国务院印发《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》（国发〔〕13号，以下简称“‘十三五’老龄规划”），沿用了“老龄事业”的概念，并首次使用了“养老体系”的概念。“十三五”老龄规划中“养老体系”的外延既包括养老服务体系，也涵盖了社会保障体系、健康支持体系、老年用品和服务市场体系等支撑老年人生活需求的体系框架。年，国家统计局正式印发《养老产业统计分类（）》，首次在官方层面系统全面地界定了“养老产业”。养老产业，是以保障和改善老年人生活、健康、安全以及参与社会发展，实现老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐、老有所安等为目的，为社会公众提供各种养老及相关产品（货物和服务）的生产活动集合，包括专门为养老或老年人提供产品的活动，以及适合老年人的养老用品和相关产品制造活动。“养老产业”范围确定为：养老照护服务，老年医疗卫生服务，老年健康促进与社会参与，老年社会保障，养老教育培训和人力资源服务，养老金融服务，养老科技和智慧养老服务，养老公共管理，其他养老服务，老年用品及相关产品制造，老年用品及相关产品销售和租赁，养老设施建设等12个大类。

表1养老产业的业态内容

三次产业分类

产业业态

业态内容

第二产业

制造业

老年用品及相关产品制造

建筑业

养老设施建设

第三产业

服务业

老年用品及相关产品销售和租赁

养老照护服务

老年医疗卫生服务

老年健康促进与社会参与

老年社会保障

养老教育培训和人力资源服务

养老金融服务

养老科技和智慧养老服务

养老公共管理

其他养老服务

（二）准确理解老龄产业相关概念的三个要点。1.这是一个与时俱进的概念。我国经济社会和老龄化程度均呈现出快速发展的态势，由此决定了我国老龄工作总体上处在一个较快迭代更新的状态。老龄化提升速度较快，叠加城乡形态明显变迁，促使全社会养老需求快速增加，城乡区域养老需求发生较大变化。居民收入水平持续提高，推动补缺型、基本型养老需求快速转向升级型、多元化养老需求。与之相适应，我国“老龄产业”的内涵及外延是不断丰富扩展、动态演变的。比如，养老照料服务从基本的生活照看升级到照料护理、心理慰藉，老年医疗服务从单一的疾病治疗升级到全生命周期的健康管理。因此，我们不应完全框定固化老龄产业的外延，而要顺应养老需求快速发展的趋势，开放性探索满足老年人需求的新业态新模式。2.这是一个涉及政府和市场关系的概念。改革开放之前，我国老龄事业基本上是由政府大包大揽的，市场力量微乎其微。随着我国老年人口持续攀升、养老需求日益多元化多层次，政府无法继续提供足够的养老服务和产品。顺应我国社会主义市场经济体制改革的大潮流，老龄事业领域也启动了市场化产业化的步伐。在社会主义市场经济体制下，政府往往负责提供保基本、兜底线的养老服务和产品。一方面是因为政府财力有限，仅能够覆盖特困老年人群体的养老需要，不得不考虑将非基本、提升型养老需求通过市场方式来提供。另一方面是因为市场提供多元化多层次养老服务和产品生产更有效率。因此，在我国现实情况下，探讨“老龄产业”的内涵和外延需要兼顾政府和市场关系，抓住老龄工作改革发展的趋势，反映更好发挥政府作用、更多激发市场活力的政策取向。3.这是一个事业产业融合发展的概念。我国社会主义性质决定了公办养老机构在老龄工作中将发挥着重要作用。公办养老机构长期占有着优质土地资源、低廉资金来源以及政策优势，已经成为我国养老服务领域的主要供给力量和优质供应主体。城市公办养老机构大多地理位置佳、硬件设施好、服务水平高，一床难求现象比较普遍。年，公办养老机构床位数达.7万张，占机构养老床位数的45.8%。这种“公办占主体”的供给结构决定了我国短期内不具备全面推行“公办负责兜底线、社会负责促发展”的现实基础，公办养老机构在相当长的一段时间内要兼顾特困老年人和普通老年人，提供差异化的养老服务。公办养老机构必须坚持市场化、产业化发展道路，在充分保障特困老年人养老服务基础上，将富余床位向社会老人公平开放。因此，探讨我国“老龄产业”的内涵和外延，需要坚持事业产业融合发展的原则，稳步推进公办养老机构改革，实施普惠性功能性的养老产业政策，促进各种所有制主体共同发展。（三）界定老龄产业相关概念。1.老龄事业。“老龄事业”根据使用语境可分为两层含义。一是指应对人口老龄化领域方方面面的重要工作。主要包括：社会保障体系、养老服务体系、健康支持体系、老年消费市场、老年宜居环境、老年友好社会环境、老年人社会参与、保障老年人合法权益。在这类语境中，“老龄”和“养老”基本是通用的，“老龄事业”即“养老事业”，“养老事业”也即“老龄事业”。二是特指由政府财政全额或差额支持的公益性老龄工作。主要包括：为老年人提供的基本公共服务事项。2.老龄产业。“老龄产业”的词眼在“产业”上，是指为老年人提供服务、满足老年人需求的生产活动集合。通常，老龄产业特指采用市场化方式发展的相关产业集合，与老龄事业的公益性特征相区分。3.养老产业。“养老产业”与“老龄产业”可通用，前者使用相对更广泛些。养老产业既包括为老年人服务的服务业类，也包括养老设施建设的建筑业态，还包括养老用品生产的制造业态。养老产业通常特指采用市场化方式发展的相关产业集合，与养老事业的公益性特征相区分。4.养老服务业。在“养老产业”概念出现之前，“养老服务业”概念指代着为老年人服务的产业集合，可以理解为“为老年人服务的产业”，外延涵盖老年生活照料、老年产品用品生产销售、老年住宅、老年公寓等老年生活设施、老年医疗服务、老年体育健身、老年文化娱乐、老年金融服务、老年旅游等。但因为，在产业经济学的产业分类中，服务业既不包括老年住宅、老年公寓等生活设施建设（建筑业态），也不包括老年产品用品生产（制造业太），所以严格来说“养老服务业”存在着一定的歧义，容易造成误解。这也是年国家统计局采用“养老产业”而非“养老服务业”概念的根本原因。三、养老产业的具体内容《养老产业统计分类（）》（（国家统计局令第30号））科学界定了养老产业的范围，为下一步推动核算养老产业增加值的规模和结构提供了坚实基础。养老产业是对国民经济行业分类中符合养老产业特征相关活动进行的再分类。具体范围划分原则如下：一是生产产品（货物和服务）的目的是改善、促进、满足老年人养老需求，与养老直接或密切相关。二是以反映我国应对人口老龄化的养老及相关产品供给为基础，充分考虑了提升养老服务质量等养老产业发展政策要求和养老产业新业态新模式，涵盖第二产业、第三产业中涉及养老产业的全部内容。三是产业链的延伸遵循在养老服务业的基础上，延伸至不因物理形态等变化而改变其养老目的和功能的行业。根据上述原则，养老产业划分为12个大类、51个中类、79个小类，涵盖二、三产业，包括以下内容：（1）第二产业包括老年用品及相关产品制造、养老设施建设2个大类，相对应的5个中类，8个小类。（2）第三产业包括养老照护服务，老年医疗卫生服务，老年健康促进与社会参与，老年社会保障，养老教育培训和人力资源服务，养老金融服务，养老科技和智慧养老服务，养老公共管理，其他养老服务，老年用品及相关产品销售和租赁等10个大类，相对应的46个种类、71个小类。

图1养老产业的业态示意图

1.养老照护服务。养老照护服务包括3个中类，分别是居家养老照护服务，社区养老照护服务，机构养老照护服务。2.老年医疗卫生服务。老年医疗卫生服务包括5个中类，分别是老年预防保健和健康管理，老年人疾病诊疗服务，老年康复护理服务，安宁疗护服务，其他未列明老年医疗卫生服务。3.老年健康促进与社会参与。老年健康促进与社会参与包括5个中类，分别是老年体育健身服务，老年文化娱乐活动，老年旅游服务，老年健康养生服务，老年志愿服务。4.老年社会保障。老年社会保障包括5个中类，分别是老年社会保险，老年人社会救助，老年人慈善服务，老年人社会福利，养老彩票公益金服务。5.养老教育培训和人力资源服务。养老教育培训和人力资源服务包括3个中类，分别是养老教育和技能培训，老年教育，养老人力资源服务。6.养老金融服务。养老金融服务包括6个中类，分别是老年商业保险，商业养老保险，养老理财服务，养老金信托，养老债券，其他养老金融服务。7.养老科技和智慧养老服务。养老科技和智慧养老服务包括2个中类，分别是养老科技服务，智慧养老服务。8.养老公共管理。养老公共管理包括2个中类，分别是政府养老管理服务，养老社会组织服务。9.其他养老服务。其他养老服务包括6个中类，分别是养老传媒服务，老年法律服务和法律援助，养老相关展览服务，老年婚姻服务，养老代理服务，其他未列明的养老服务。10.老年用品及相关产品制造。老年用品及相关产品制造包括9个中类，分别是老年食品制造，老年日用品及辅助产品制造，老年健身产品制造，老年休闲娱乐产品制造，老年保健用品制造，老年药品制造，老年医疗器械和康复辅具制造，老年智能与可穿戴装备制造，老年代步车制造。11.老年用品及相关产品销售和租赁。老年用品及相关产品销售和租赁包括2个中类，分别是老年用品及相关产品销售，老年相关产品租赁。12.养老设施建设。养老设施建设包括3个中类，分别是养老设施建设、改造及装修维修，住宅适老化及无障碍改造，公共设施适老化及无障碍改造。四、当前比较典型的养老融合业态（一）康养产业康养产业，是指与人的身心健康相关的产业体系，包括对健康人群创造和维持健康、对亚健康人群恢复健康以及对患病人群的修复健康，其产业链覆盖全人群、全生命周期，涉及范畴非常广泛，涵盖第一、二、三产业的相关内容。康养产业伴随着大健康观应运而生的。“大健康观”的核心内涵是：覆盖全人群的全生命周期健康，即包括生命孕育期（母婴期）、儿童少年期、成年期、老年期和临终关怀在内的“从负一岁到终老”的全过程健康；覆盖全人群的全方位健康，即身体健康、心理健康、社会适应健康、生活方式健康、人居环境健康等。“健康中国战略”以“为人民群众提供全方位全周期健康服务”为目标，是适应“大健康观”而提出的国家战略。在大健康观指导下，从《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》（国发〔〕40号）、到国家统计局年发布《健康服务业分类（试行）》、再到《健康产业统计分类（）》，名称由“健康服务业”变为“健康产业”，统计范围由原来只涵盖第三产业的健康服务业，扩展为涵盖第一、二、三产业的健康农、林、牧、渔业，健康制造业和健康服务业。

表2健康产业在三大产业部门的统计内容

产业分类

主要内容

第一产业

中药材种植养殖为主体的健康农业、林业、牧业和渔业

第二产业

医药和医疗器械等生产制造为主体的健康相关产品制造业

第三产业

以医疗卫生、健康保障、健康人才教育及教育促进服务为主体的健康服务业

（二）养老地产业养老地产被认为是老龄化社会中长期可持续的低风险业态。养老地产的主要形式有老年公寓、老年住宅等，开发主体涉及房地产开发商、保险公司等，产品类型也基本覆盖了不同年龄阶段老年人的需求。房地产企业中已有万科、恒大、保利、远洋、首开等把养老板块作为重要发展的方向。养老地产项目开发运营模式可以分为三类：一是提供全方位服务的老年公寓、养老机构，比如上海亲和源老年公寓，提供管家式的服务，北京双井恭和苑是医养结合的养老机构，为老人提供长期持续的生活照料。这类机构费用高昂，更适合需要照料、护理的高龄老人居住。二是新型老年社区，集娱乐、服务与医疗为一体，可以为不同年龄段、不同层次的老年人提供服务。如万科打造的“随园嘉树”，提供居家养老、长者公寓、医疗护理院和养护机构一站式全方位的养老服务。三是集旅游、休闲、度假、养生等时尚概念的养老地产。如绿城开发的乌镇雅园毗邻国家5A级休闲旅游景区，创建“学院式”养老模式，重构老年人的晚年生活。这类养老地产远离市区，重点突出了休闲、养生，弱化了医疗、介护等功能，更适合健康活力、低龄老人居住。随着我国人口老龄化的加快，许多城市相继着手制定诸多优惠政策，鼓励企业、社会组织和社会资本兴办养老服务项目，其中就包括地产方面的政策优惠。诸多地产企业进入养老项目，需要警惕养老的地产化倾向，防止养老成为地产商住开发的外衣与噱头，成为低成本、低门槛获得土地资源、市场资源的筹码。避免地产企业高端养老开发的虚火，既要扬汤止沸，更要釜底抽薪。一方面在养老服务地产项目方面，要细化政策设计，激励扶持与从严约束并举，让拿地办养老容易，变更设计、改变用途以及上市交易变得艰难，阻断地产交易的冲动；另一方面，要细分让利于市场和让利于民生的关系，在降低养老服务兴办成本的同时，充分利用资源的价值杠杆，通过股份、政府购买等形式，调节养老资源的分配，引导养老项目提供更多普惠的养老产品，更多地向民生释放红利。1.美国“太阳城”案例。坐落于美国亚利桑那州首府及最大城市凤凰城（Phoenix）的“SunCityCenter”，海拔约米，气候炎热干燥，阳光充足，每年有超过天的日照时间，被称为“太阳城”。其起源可以追溯到20世纪60年代，美国地产开发商德尔·韦布看到了养老产业的商机，在经过土地考察后，决定在此建立一个社会化养老社区，并以“太阳城”命名，随后的数十年中，这里一直引领着美国乃至世界养老社区的建设，目前已经发展成为社区化、专业化、网络化社区养老的代表性模式。当年德尔·韦布在进行房地产市场考察的时候，太阳城所在的区域是一片半沙漠的棉田，他认为此地土地价格便宜、气候环境尚可、度假人群络绎不绝（主要是老年游客），比较适合美国寒带一些居民在冬季来此度假，遂决定在这里兴建住宅，并将销售目标定在老龄人口。在建设初期，德尔·韦布率领的公司瞄准55岁以上的退休老人群体，修建了一批样品房，并配备了诸如疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等娱乐配套设施。由于房价低、环境好、设施齐全，首批房源推出后，呈现出热销状况。经过几轮开发建设后，太阳城从平地上快速崛起为一座新城。由于项目定位高度符合市场需求，从项目开建以来，太阳城仍保持着面积、人口持续增长。德尔·韦布公司开发兴建的太阳城，成为融社区养老、市场化运营为一体的养老地产代表性案例。该模式本质上属于住宅开发性质，由地产开发商明确主导方向，按照养老的需求设计、建设养老概念住宅，在完成销售后，开发商得以收回投资并产生盈利。同时，大量购房的老龄人群定居于此，享受与大城市不同的集居式养老生活。为使项目更具有价格竞争力，太阳城一般都选址于气候、交通条件较好的郊区，项目具有占地面积大、容积率低，精装修标准等特点，达到“拎包入住”的效果。如“苹果谷太阳城”位于洛杉矶东北方向公里左右，房价仅为洛杉矶市内的三分之一，对老年购房群体构成了极大吸引力。在经营策略上，德尔·韦布公司多年来坚持微利经营（毛利率低于20%）。这些综合因素使得养老项目的销售价格远低于大城市同类项目，符合老年人收入水平。2.“随园嘉树”案例。项目位置：杭州市余杭区万科良渚文化村内，距离杭州市中心20公里。项目类型：慢性持续性照护社区。服务对象：健康活力老人、自理老人。服务类别：养老公寓、护理院、文化娱乐休闲服务。项目规模：占地面积亩，建筑面积平方米，容积率为1.0，绿地率为35%，建筑密度22.73%。产品类型：包括健康公寓、颐养中心、康复中心、“金十字”休闲区以及公共配套区。其中健康公寓平方米，公共配套（不计容）平方米，“金十字”养生休闲区平方米。17栋5-6层的多层产品中，1栋为需要辅助的老人护理区，共包含个床位；1栋为康复中心；其余15栋为生活自理老人生活区域，分为75平方米、平方米、平方米三种户型，共套房源。另外，社区还配有地下车库平方米，提供个车位。开发条件：随园嘉树土地范围属于4A级景区，土地属性为商业旅游用地，不可分割使用权，40年产权（-年），地价.59万元。运营模式：由于随园嘉树的土地属性是旅游用地，产权只有40年（-年），经过几年的前期建设，直到年5月推出，仅剩30年的产权，项目运营采取租售结合的方式。——使用权销售模式。出售30年使用权，无产权证，无法分割小产权，只能签使用权转让合同，土地期满后房子归客户，房屋可以转让。户型75-平方米，开盘售价元/平方米，1个月后提价至元/平方米。再按月收取-0元不等的服务费。共套房源采用了销售使用权的方式。——长期租赁模式。一次性交纳15年租金，期内退房可按时间折旧退款，15年之后继续居住不再收取租金。采用租金趸交的方式，可以降低客户门槛，大概相当于买房总价的6成。——护理月费模式。随园护理院目前采取按月付费的模式，床位费用是-元/床/日，护理费根据长者不同的需求，-元/月。

可复制经验：在距离城市中心一定距离内，具有基础医疗和生活配套，辐射相当规模的人口，使用非住宅用地指标，严格控制规模、产品适配及开发成本的条件下，开发养老社区产品。配合后端已经日渐成熟的养老服务团队和服务体系来撬动并实现养老资产的收益，且养老服务本身又可实现盈利，这是适合地产商转型的最佳切入点。

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