一、物业生活服务行业投资逻辑

1、物业管理行业十年内市场规模增长空间巨大，

n未来十年在管面积将达到亿平方米

测算至年住宅总需求面积为亿平方米（口径为可售面积，约等于计容面积），对应的建筑面积为亿平方米。

假设各业态比例维持不变，则未来十年全业态新增总建筑面积为亿平方米。覆盖率方面，我们认为其物管覆盖率不会低于年末存量面积的覆盖率，即不低于82.7%。

n未来十年行业空间接近3.2万亿

根据分析，年物管行业市场规模为3.2万亿元（不含非业主增值服务），相对年增长%。

增长的主要驱动有在管面积提升（+48.1%）、平均物业费提升（+46.3%）和业主增值服务规模增加（+.9%）。

2、“类收租”模式带来良好且稳定的自由现金流

根据中指院数据，百强物管公司在年至年间的平均续约率为98.5%，且没有趋势性的变化。考虑到非住宅物业的续约率低于住宅物业，以及物管公司会主动放弃少量盈利较差的低价值项目，可以认为百强物管公司的住宅项目续约率接近%。

同时，没有开发商背景的南都物业平均续约率为97.2%，在管面积以第三方项目为主的绿城服务平均续约率为97.1%，均十分接近百强平均续约率。

因此，物管项目的高续约率，是其天然属性，与是否具有开发商背景无关。

n物管行业天然具有高续约率属性，高续约率情况短期不会变化

由于住宅项目往往有多个业主，相互之间也并不熟识，而更换物管公司又需要达到“双过半”（人数过半+面积过半）。虽然具备理论上的可行性，但对个人而言，成本（时间、精力等）与收益并不对称。高续约率意味着物管公司表外隐含了一项“收租权”。

n物管公司维持稳定收益几乎不需要额外投入，增长物管面积的资本开支极低

高续约率赋予物管公司一项隐含的“收租权”，使物管公司不用付出额外的努力，即可通过提供服务来获取收益。

此外，物业公司拓展物业项目基本不需要额外的资本开支，因此公司规模的增长不会导致自由现金流的恶化。中短期内，受益于新房开发仍然维持相当规模。

n业绩稳定性高，风险溢价低

物业费是物管公司收入的主要来源，由于其对经济波动的敏感性较低，物管公司具有较高的盈利稳定性。

即使不考虑存量拓展，开发行业增速也只是物管行业增速的“一阶导数”，而且随着物管在管存量逐渐增加，房企开发规模的变化会变得越来越不重要，周期性明显降低。这将降低公司的风险溢价，提升公司估值。

二、物业管理企业投资