随着人民生活水平和城市化水平的提高，房地产市场也发展迅速。房地产市场的繁荣在一定程度上促进了中国经济的发展，但是过度繁荣容易产生“泡沫”，一旦“泡沫”刺破对人民生活和中国经济都有着重要影响，因此分析房地产发展现状，并预测其发展趋势并针对性提出相关建议，对保持房地产市场健康平稳发展有着重要意义。

什么是房地产业？

房地产业是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。

房地产业现状

年1-7月中国房地产开发投资超7.5万亿元。据国家统计局数据显示，年全年全国房地产开发投资达到了亿元，累计增长9.9%。截止至年1-7月全国房地产开发投资亿元，同比增长3.4%，增速比1-6月提高1.5个百分点。其中，住宅投资亿元，增长4.1%，增速提高1.5个百分点。

年1-7月中国商品房销售金额累计突破8万亿元。商品房销售方面，年中国商品房销售面积达到达到了万平方米，累计下降0.1%。截止至，年1-7月中国商品房销售面积达到万平方米，同比下降5.8%，降幅比1-6月收窄2.6个百分点。其中，住宅销售面积下降5.0%，办公楼销售面积下降21.8%，商业营业用房销售面积下降18.8%。年中国商品房销售额达到了亿元，累计增长6.5%。截止至年1-7月中国商品房销售额达到亿元，累计下降2.1%，降幅比1-6月收窄3.3个百分点。其中，住宅销售额增长0.4%，办公楼销售额下降22.2%，商业营业用房销售额下降22.3%。

年1-7月中国房地产开发企业到位资金突破10万亿元。年中国房地产开发企业到位资金达到了亿元，比上年增长7.6%，增速比1-11月加快0.6个百分点，比上年加快1.2个百分点。截止至年1-7月在房地产开发企业到位资金亿元，同比增长0.8%，1-6月份为下降1.9%。其中，国内贷款亿元，增长4.9%;利用外资80亿元，增长29.9%;自筹资金亿元，增长3.3%;定金及预收款亿元，下降3.4%;个人按揭贷款亿元，增长6.6%。

年1-7月中国房地产开发企业土地成交价款突破亿元。年中国房地产开发企业土地购置面积达到了万平方米，比上年下降11.4%，降幅比1-11月收窄2.8个百分点，上年为增长14.2%。截止至年1-7月中国房地产开发企业土地购置面积万平方米，同比下降1.0%，降幅比1-6月份扩大0.1个百分点;年中国房地产开发企业土地土地成交价款达到了亿元，比上年下降8.7%，降幅比1-11月收窄4.3个百分点，上年为增长18.0%。截止至年1-7月中国房地产开发企业土地成交价款亿元，同比增长12.2%，增速比1-6月提高6.3个百分点。

房地产业泡沫

回首改革开放30多年中国老百姓的住房变迁，可以发现从20世纪90年代初开始，中国房地产市场初步形成后，经历了30年的突进式发展过程，有资料显示短短的30年间，中国商品房销售面积从年的万平方米，增长到年的14.6亿多平方米，年均增长18.51%，商品房价格从年的元每平方米，增长到年元每平方米，是年的21.4倍，年均增长11.87%，由此可见从年到年短短的30年里，我国房地产出现了过度繁荣的现象。造成房地产过度繁荣的主要因素主要有：一，经济快速增长，居民收入快速提升。二，城镇化水平快速提升。三，国家严格的耕地保护政策。四，东方人传统的购房情节。五，宽松的货币政策向市场释放流动性。六，土地财政及不合理的土地招拍挂制度。七，房地产投机等。这些因素推高了房地产价格上涨预期心理，增加了恐慌性心理需求，进一步推高房价。综上，房地产过度繁荣无外乎四点：一，长期宽松的货币政策是房地产泡沫产生的直接推助剂。二，投资投机需求过度膨胀是房地产泡沫产生的重要诱因。三，居住型需求和实际购买力是支持房地产持续发展的发展基石。四，土地财政顽疾与税收政策缺失是推高房价的重要制度性因素。

中国房地产业的可持续性分析

可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。

一，合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。

二，重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。

三，完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有1.6%。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。

四，加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。

五，加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。

地产行业未来细分领域的发展趋势

绿色地产行业

能源短缺、环境恶化的外在环境压力致使社会对节能与健康的要求在逐渐提高，随着国家倡导的生态文明建设的战略重要性不断提升，绿色开发的理念已逐渐成为房地产产业开发的新要求。据中国住房和城乡建设部的统计数据显示，全球范围内，有超过40%的能源消耗和21%的温室气体排放来源于建筑业，年，中国建筑能源（标准煤）消费总量高达9.6亿吨，占全国能源消费总量的比重超过20%，此外，我国每年产生的建筑垃圾约24亿吨，占城市垃圾总量的40%。根据《中国绿色房企TOP20》榜单排名信息，中国绿色建筑总面积排名前三的房企分别是万科(万平方米)、碧桂园(万平方米)、中国恒大(万平方米)，三家房企绿色建筑总面积为万平方米，占比榜单二十强绿色建筑总面积(万平方米)的52.63%。这说明随着房地产产业持续发展，建筑垃圾大幅度增加使得传统的开发模式越来越难以为继，发展绿色地产是未来的必然趋势。

医疗地产行业

近些年，我国房地产行业的毛利率在降低，行业集中度在提高。这说明地产龙头的竞争优势愈发明显，中小地产商的市场份额受到挤压，盈利空间有限。因此，地产转型势在必行，但是怎么转，往哪里转等问题一直困扰着地产产业的发展。而年国务院发布的《关于促进健康服务业发展的若干意见》中明确提出，到年我国健康服务业（主要为医疗产业）总规模要达到8万亿元以上等一系列政策表明：医疗产业有巨大的发展空间。同时也给地产产业的转型带来了关键动力，大量房地产商纷纷开始业务转型，投入重金布局医疗领域，寻求新的利润增长点。近五年，投入较大的地产公司主要有：万达集团、绿景控股、深天地、华业资本、宜华健康、恒大地产、运盛地产和万科集团，累计投资均超过了5亿元。“十四五”期间，互联网医疗、医疗信息化、医疗大数据等领域将成为重点发展领域。未来，医疗地产的转型升级仍会进一步加快。

养老地产行业

中国已经步入老龄化社会，养老产业成为新蓝海市场，吸引众多资本注入，目前已有近40家上市房企涉足养老业务，布局养老地产，其中恒大是较早布局养老地产的品牌，“恒大·养生谷”便是该集团在“地产+健康”领域下探索的新产物，通过“租、购、旅”等会员机制向客户提供养生、养老服务，而保利则是全产业链布局，将居家、社区和机构相结合，年底，中海地产正式建设康养品牌，并打造包括城市中心社区养老产品、市郊田园养老产品、候鸟式度假养老产品等产品类型，一时之间，各种养老地产的产品类型纷至沓来。在如此迅猛的发展下，我们仍有两大重点问题急需探索：首先是进一步扩大投融资渠道，推动市场化、规范化程度高的养老服务企业上市融资。其次是完善养老服务设施供地政策，鼓励各地利用集体建设用地发展养老服务设施，使各类房企在拿地层面以及运营层面均获得政策支持。“十四五”期间，品牌建设将成为养老地产的重点发展方向，各大龙头房企虽然都在积极布局养老地产，但是真正成功的案例并不甚多，且普遍收费较高。未来，继续深化房地产和养老服务有机结合是养老地产行业的发展趋势，要打造不仅能满足老年人的居住需要，更可以为老年人提供餐饮娱乐、医疗护理、生活休闲、金融保险等多方面服务的品牌地产项目。

物流地产行业

物流地产属于工业地产范畴，指投资商投资开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等。“十四五”期间，物流地产的发展前景相较于已进入高风险阶段的国内住宅地产和商业地产来说前景是非常可观的。虽然现阶段商场的收益率比物流地产更高，但从发展趋势来看，未来物流地产将伴随高端仓储的发展而拥有巨大的市场潜力。我国物流地产的重点发展方向是仓储建设，按照仓储水平的高低，可将仓储划分为高标仓和传统仓。其中高标仓在结构空间、配套设施等方面均具有较高标准，因此其建设情况在一定程度上反映了区域物流地产的发展状态。在年第一季度出台的3项物流地产相关政策，主要强调冷链物流产业的规范建设，以及物流企业大宗商品仓储用地的城镇土地使用税减征问题，这一举措有助于促进物流地产行业的成本降低与效率提升，利于物流地产行业的长期发展。

旅游地产行业

旅游地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能，一般而言，旅游地产除按照传统方式开发经营的酒店和度假村外，还包括休闲、度假等相关的房地产物业形式以及产权式酒店、主题社区、景区住宅、养老度假村、登山及滑雪度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品。我国旅游地产自年开始到现在，从以销售和物业为主要类型的发展进入转型分化期，进而逐步回归理性，随着城镇化率的不断提升和人们对住房需求的不断升级，“旅游+地产”的模式更加适应变化中的城市格局，一方面旅游业为房地产业聚集人气，另一方面房地产业为旅游业引入资本，从而达到双赢局面。“十四五”期间，去地产化将成为发展热点，强化项目运营与产业链运作是未来旅游地产发展的重要趋势与方向，构建一条独特的产业链，围绕主题项目运营衍生出前端开发、推广以及后端餐饮、商业、酒店及其他消费领域的链条是旅游地产的核心价值所在。因此，实力雄厚且坚持在旅游地产深耕细作的企业通过并购、合作等方式实现了规模化、产业化发展。

“三道红线”下的行业基调——拥抱监管法规

年八月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，被称为“三道红线”。该政策将于年1月1日起全行业全面推行。红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线二：净负债率不得大于%；红线三：现金短债比不得小于1倍。根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。这是监管部门第一次明确了房企举债的标准。以往收紧房企融资，都是模糊化的，也是有漏洞可钻的；但是有了这三道明确的红线标准，漏洞几乎被彻底堵上。不仅控制信用债，还要对信托、资管产品和海外融资，进行全方位的监管。

“三道红线”的出发点是为了房地产行业长期稳定的发展，协助实现房企降负债，有利于房企的长期发展。由于监管机构可能看到部分房企在融资和负债方面的行为过于激进，这些行为对房地产行业是有损害的。“三道红线”不是一个洪水猛兽。就算踩了“三道红线”，不代表房企就不能发展。“三道红线”首要目的是为了房地产行业健康和长期的发展。房企根据该准则去除无效的土储、降低负债等，在“房住不炒”的前提下稳健地发展。当然短期来讲，负债率高企的房企去杠杆化可能有一些阵痛。房企需要以正确的态度去深刻面对和拥抱这种变化，积极地改进经营管理，从而降低融资杠杆。

房地产行业新时代已经到来。“三道红线”从融资、杠杆角度提出了明确的标准，新规触发对整个行业的重新思考。从业务模式到融资模式，再到未来的新业务增长点的挖掘，比如物业、商业、产业等的联动，需要面对新的监管环境结合企业自身的发展战略进行思考和调整。管控的目的是促进行业健康有序的发展，抑制无序、过高风险和杠杆的项目投入，行业基本面仍旧是在发展的：提升居住品质、服务质量以回报社会。优质的企业锚定发展目标，短期内会有一个调整过程。“三道红线”最直接影响房地产行业，但也影响着产业链条里各个相关的利益方。房地产行业应该慢慢地回归到一个类制造业范畴。房企应该踏踏实实地回归到制造业本质，把产品做好，把客户服务好，然后获取有一个合理的收益水平，回到一个比较稳健环境中，就是踏踏实实把行业属性做好，成为国家的一个稳定基础的大行业。