国合耶鲁-战略家的商学院

特色化是小镇发展的前提，旅游化是特色小镇发展的有效路径，资金、土地扶持是基本保障。特色小镇重在特色产业和资源，形成一个强势资源或产业的带动，周边其他产业逐步加入并完善的过程。让优势得以凸显，并最终形成特色小镇独享优势。放置在当下的时代背景，特色小镇需要占据和发展的特色资源主要是非传统资源。随着工业化进入中后期、产能过剩，传统的矿产等硬资源价值下降。而互联网、大数据、青山绿水、传统建筑、古代村落、特色文化等非传统资源（软资源）的价值大大提升。大数据、金融、文化创意、历史经典产业等将成为新的低碳、绿色产业。

特色小镇的开发架构、商业模式和投融资模式

关于特色小镇的建设，有着明确的指导细则：

一是明确建设规模，从浙江省实践的结果看，小镇建设面积一般控制在1平方公里左右为最佳；规划面积一般控制在3平方公里左右（旅游小镇适当放宽）;

二是明确建设标准，实施中以A级景区建设标准实施；典型的有河北省和浙江省，例如，浙江省要求所有的特色小镇都要建成3A级以上景区，其中旅游类特色小镇要按照5A级景区标准建设。

三是明确投资要求，要求具有一定投资规模，例如，浙江省原则上要求三年投入30-50亿，旅游小镇可适当放宽条件。

反观当下中国的小城镇发展，高度分化是一个比较明显的特征：

1.东南沿海部分小城镇已经发展成为了中小城市，当前的城镇管理体制演变成了束缚，产业转型升级是挑战。

2.中部绝大部分小城镇缺乏产业支撑，无法吸纳农村劳动力就地转移。

3.西部和东北地区的部分小城镇人口和经济空间正在萎缩。

4.以往10年发展起来的资源型强镇，资源价格高启时收入暴涨，房地产畸形、空城鬼城频现、过度福利化（榆林的全民医保）正在苦苦挣扎。

开发架构：产业与旅游双核驱动

关于特色小镇的开发，一般包括了7个部分，如下图：

1.特色产业引擎

当地的特色产业，一般以新兴产业或传统的经典产业为主。

2.旅游引擎

吸引外来消费的关键，一个或多个核心旅游休闲项目，如观光景区、主体乐园、特色街区、温泉养生中心等。

3.核心产业园区

包括产业的研发、生产、制造等核心功能，是城市特色产业的集中体现。

4.休闲聚集区

聚集了各种休闲业态，主要功能是留住人流并扩大其消费。

5.产业延伸环

围绕特色产业及旅游产业，会形成产业延伸的一系列项目，往往环绕中心区，形成辐射或组团分布。

6.获取土地开发收益的重点

包括原有城镇居民居住，农民城镇化居住，产业人口聚集居住，外来游客居住等。

7.社区配套网

服务于居民生活及旅游产业的金融、医疗、教育、商业等产城一体化的公共配套。

其中，特色产业开发是核心，不仅涉及了产业本身的生产制作，还会延伸到服务性质的第三产业，与其相关的应用以及教育和研究事业。

具体而言，特色产业开发具体落地架构主要分为事业导入与产业开发两个方面：

事业导入主要分为科（产业科研基地）、教（教育培训园区）、文（产业博物馆）、其他（医院）等。

产业开发包括产业本身（科技产业园、产业孵化园、双创中心、创想园等）；产业应用（应用示范园等）；产业服务（产业+贸易、产业+会议、产业+康养、产业+运动、产业+休闲娱乐等等）。

第二大核心开发是旅游项目，旅游产业项目以“旅游吸引核+休闲聚集+商街+居住”的开发架构模式。

旅游吸引核——特色项目吸引核（包括主题乐园、景区等）、风貌吸引核（包括古镇、艺术、创意等）、广场吸引核（包括激光水秀、篝火晚会等）、餐饮吸引等。

休闲聚集——餐饮聚集、酒吧与夜间聚集、创意客栈聚集等。

商街——创意工坊街区（诸如百工坊、百艺坊等）、娱乐游乐街区（演艺、洗浴、养疗等）、休闲街区与商业地产。

居住——就业与本地居民第一居所、大城市与周末居住第二居所、养老与度假居住第三所等。

商业模式：5种类型

特色小镇的参与主体构成以企业主体，政府阴引导、服务，负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，在市场运作的基础上，引进民营企业建设特色小镇。

商业模式主要有以下几种类型：

1、土地一级开发

仅做土地的一级开发，直接获利；进行一级土地开发，同事通过其他模式（如补贴方案等），享受升值收益结构。

2、二级房产开发

包括六大房产结构：一居所地产、商铺型地产、客栈公寓型地产、二居所地产（周末）、三居所地产（度假）、养老地产。通过销售回收经营等方式形成销售运营模式。

3、产业项目开发

一是特色产业项目开发，包括科教文卫等产业事业导入及产业园、孵化园等产业本身开发；二是旅游产业项目开发，包括旅游吸引核项目（如主题公园）、休闲消费聚集项目（如休闲商街）、夜间休闲聚集项目（如水秀表演等）；通过项目的运营获得收益。

4、产业链整合开发

两大产业链：泛旅游产业链和特色产业链；两大产业链相互支撑，构建区域产业生态圈，包括金融、教育、居住人群、城市化机构和政府政策等。

5、城镇建设开发

城市服务：公共交通服务、社会服务等；城市管理：城市智能化管理、政府政策等；城市配套：银行、学校、医院等。

投融资模式：投融资以及PPP

特色小镇的投融资流程如下所示：

主要以构建以项目为核心；以城市投资及旅游投资为支撑，多种投资平台相互协调；特色小镇投融资平台为互相支撑的投融资框架结构。

投资平台建构

包括两大块，一块是城市投资；一块是旅游投资

城市投资包括健康、水利、健康投资；旅游投资包括文化投资、农业投资、养老投资等

多种融资方式

包括基金资金、开发性银行政策资金、PPP开发资金、商业银行信贷资金、ABS资产证券化、政府贴息、贷款资金等

外部资源导入

导入发改委PPP项目办公室等投资；

导入大量优质的IP资源，包括知识资本的导入以及成熟品牌的导入。

特色小镇PPP模式

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