《中国产业园区两会特刊》第三弹！~本期为您送上：高端访谈对话高级城市规划师、中国房地产及住宅研究会副会长，顾云昌。

提要：

政府应当把产业和城市的立体发展作为目标，把就业问题放在第一位。

文/《国家城市评论》赵卓

年，对普通房地产企业而言，俯首拾金的暴利年代已然远去，而对产业地产而言，却是突破性的一年：一方面亿达、光谷、宏泰等产业地产商集中上市，一方面黑石、淡马锡、3井等国际资本纷纭注资中国产业地产，在很多业内人士眼中，产业地产的黄金年代已然来临。

但同时，年以来，产业地产迎来政策季，一系列意在盘活土地存量、提高工业用地使用效力的文件密集出台，既有关于缩短工业用地出让年限、工业用地先租后让等措施，也有针对地方债务的刚性限制，尤其是去年12月出台的62号文，不再允许任何原来的开发区或政府给予以地价或以税收为特点的任何情势的优惠，被业界喻为行业“原子弹”，这无疑都加大了产业地产商持有运营工业园区的难度。

产业地产的黄金年代真的来临了吗?43、62号文件对行业带来怎样的影响?产业地产如何转型升级?为此，本刊专访了高级城市规划师、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌。

旨在更有效利用土地资源

《国家城市评论》：年中国经济产生了诸多重要改变:告别高速增长,“新常态”成为中国经济发展的大逻辑，你怎样看待今年中国的经济走势?

顾云昌：整体来讲，年中国经济处于“新常态”下，经济下行压力较大。从今年一月份的经济形势来看，有通货紧缩的偏向。CPI指数也连续三年多呈下行趋势，CPI指数已突破百分之一的临界点。所以目前经济工作并不是防通胀而是防通缩。国家为了避免通缩风险所以采取降准方式，并且超越人们所想的预期，因此“新常态”已确确实实出现在我们的眼前。

《国家城市评论》：年工业用地新政对产业园区带来甚么影响?

顾云昌：由于工业用地和房地产用地不一样，很大程度上地方政府为了招商引资而压低工业用地价格，没有像房地产一样越拍越高的偏向，以低价的工业用地吸引更多的企业到地方投资，这类动力还是存在的。

中央希望在很多产业多余的情况下，地方政府能依照新兴产业的角度发展，但地方政府盲目的招商引资进一步使得产能多余，所以国家希望通过一些政策、方法，去调剂和优化产业结构，发展新兴产业，寻觅新的增长点，避免过量产业多余，同时把有限的土地资源利用好。

《国家城市评论》：近年来非标行业纷纭进入产业地产市场，比如电子商务的菜鸟地产、金融机构平安不动产、房地产企业绿地和万科，这会对行业带来怎样的影响?

顾云昌：在我看来弄产业地产首先要对产业了解，而常常弄住宅地产的企业转入商业地产、产业地产、养老地产等等都会觉得不太适应，由于企业本身不太了解产业地产的本质，常常都是用住宅地产的思惟、理念、方式运营商业地产、产业地产和养老地产，并且企业还常常在土地上做文章，而没有把重点放在产业上。

产业和地产如何有效融会，要看企业本身人员的构成情况和相干负责人对产业的了解情况，否则常常达不到料想的效果。例如万达，弄的是商业地产，刚开始也会有问题，但渐渐随着对商业的本质愈来愈了解后，就会越做越好。

所以企业本身要清楚了解什么是产业?本身对产业的要求是什么?重点是产业还是地产，侧重点在哪也要搞清楚。对企业本身带来的转变是不是适应?这是一个艰苦的进程，但渐渐会适应起来，同时也会加重市场的竞争。

产城融会是新型城镇化的关键

《国家城市评论》：工业园区之前大都是1卖了之，赚快钱，现在要如何转型?如何实现轻资产运作?

顾云昌：目前弄得成功的产业地产还有产业园区的开发，主要是土地的整体开发方面，后期工作是有专门的产业来完成。如果弄产业地产，从土地开发到后期产业运作都需要企业管理运营，从目前来看，没还有哪一个开发商能非常成功地运营产业地产，也没有成为本身产业园区的主导者。由于房地产商都以房地产为主，所以转型起来没有那末简单。就像大张旗鼓的商业地产背后隐藏着许多问题，这要引发开发商们的

目前中央很提倡PPP模式，但PPP模式始终有以谁为主的问题，有的是企业先开发，经营。有的就是交给政府。所以PPP模式中会有不同的做法，在前期肯定是要民企参与，而在后期开发中，比如公共开发问题上就需要政府的参与，由于土地是政府的。许多开发商在整理完土地，建起厂房，他人参与后就有可能退出，项目的生产、运行会有别的公司操作或政府进行管理，这样可能会多一点。

《国家城市评论》：如何做到产城融会?

顾云昌：产城融会肯定是大方向，是新型城镇化的关键。新型城镇化一定要解决新区和新小城镇的就业问题。根据国外成功的小城镇建设经验来看，就是要产城融会，而不只是房地产商开发卖房。例如英国的一个小城计划中，要求一半居民在小镇工作，就业问题就要在当地小城解决。这就是产城融会问题。

政府应当把产业和城市的立体发展作为目标，把就业问题放在第一位。政府的工作方向也在变，新型城镇化和产城融会的根本问题就是要解决城镇和园区的就业问题。而产和城怎样融会，先有产还是先有城还是产城一起发展，会有不同的做法。

习近平在近日开会时表示：要解决进城农民的市民化问题。市民化问题的关键就是就业问题，而产业问题不能只理解为第二产业，第二产业、第三产业都是“产”。在过去，招商引资主要是引第二产业，而现在的“产”则包括了第三产业和服务业，所以要先搞清楚“产”的概念。

机遇与挑战并存

《国家城市评论》：年亿达、光谷、宏泰等产业地产商集中上市，有学者认为，产业地产迎来了黄金年代，你认可这个说法吗?

顾云昌：产业地产的发展，我们更多希望是产业的发展而不是地产的发展。我们希望开发商要在产业上下工夫，不但仅只专注在地产方面。很多开发商也只是用产业地产的概念取得更多的土地，实现土地的溢价和增值。

我们国家进行产业结构调整也是要发展新兴产业，从这个角度来讲，产业地产的春季到来了，黄金时代到来了。但像开发商原来那样，拿到土地就能发财的那种时期已不复存在了。国家在土地供应方面会进行更加准确的引导，对土地使用，是不是符合原有招商要求，也会进行更有效的监督和管理。所以说这是在“新常态”下的产业地产黄金时代。

《国家城市评论》：以10分为满分，给年产业地产的发展前景打个分吧!

顾云昌：产业地产的主要问题是对产业的了解。可以说是产业地产的黄金时代，机遇很好，但挑战难度也很大。所以如果模式不改变还是很难在产业地产发展上有所作为，不能太乐观，所以我不会打高分。

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