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前段时间黄奇帆就任财经委首次演讲，轰动了整个中国。万字演讲，知识量之大，前所未有。笔者认真拜读了五六遍，发现其所有观点，就是房地产行业的标尺，判断一个城市房地产行业建康与否，一量便知。
今天，就将黄市长的方法论用来在郑州身上，看看郑州房地产行业的问题之所在。（本文数据全部来自《中国城市统计年鉴》）
01
郑州的土地够用吗？
黄奇帆演讲内容：
房地产调控的长效机制之一是：土地。对土地的调控需要四、五个刚性的措施。
一个城市土地供应总量，按一人平方米，万人就要平方公里，一千万人就供0平方公里。爬行钉住，后发制人。
就按这个逻辑，不复杂，如果上海到了万人，一定要平方公里，如果这个城市本身的土地不足了，不到人均平方米了，就应该补上去。
分析郑州：
郑州截止年，一共万人，市辖区一共是万人，因为郑州四环内城中村全部拆完，所以，为方便计算，我们先减去港区、上街和四环以外的43万人。也就是说郑州市区四环内的土地供应-43=平方公里，就能满足郑州市目前的发展需求。
郑州四环面积▼
郑州市区4环围挡面积是平方公里，比所需的平方公里土地多了90平方公里。也就是说，郑州的土地并没有大家想像的那么多。
但是，这个结论又不符合我们的常识，因为郑州西、南、北三环到四环之间都还有大量土地供应，远不止90平方公里，郑州的土地怎么可以并不多呢？
因为人均平的分配，大体上是55平方米城市基础设施，公共设施，医院，城市绿地；工业20平方米，商品房的开发20平方米，商业5平方米。
而郑州已经将工业和商业（大型批发市场），大量外迁至四环以外，这就为四环内省出了约15-20%的城市基础设施和居住用地，大概为*15%=74平方公里，加上原来的90平方公里，也就是说，郑州四环内土地供应要多出平方公里。
这就是郑州西、南、北三环到四环之间都还有大量土地供应的原因。按郑州市区每年净流入人口20万算，填满三环到四环，至少还需要8年。
02
郑州的居住用地合理吗？
黄奇帆演讲内容：
过去几十年形成的，城市土地中工业用地占比差不多30%。现在我们每年增加的，比如今年的万亩土地，大体上会有多少给了工业呢?22%左右。
剩下来住宅可以拿多少?10%。就是说总分母万亩中，10%给了房地产。
这个比例是不平衡的，老百姓的住房用地，一般占这个城市所有土地的25%，我们呢，只占10%，这就显得少了。
分析郑州：
年，郑州市区总面积为平方公里。建成区平方公里，建设用地平方公里，居住用地95平方公里。即郑州居住用地占城市建成区的95/=23%。只比黄市长说的25%少了2个百分点，证明郑州的居住土地供应比例，比较合理。
95平方公里=14亩，郑州未来3年，每年将供应亩住宅用地，合计30亩，约为目前总住宅用地的30/14=25.2%。这么大的供应量，不知道郑州是否能足额完成，笔者持怀疑态度。
03
郑州的商铺应该多少平？
黄奇帆演讲内容：
上海商业零售额在1万亿左右，这1万亿盖多少商场、零售商店呢?大账上说，2万元一平方米，1万亿造万平方米；上海还有一种方法，一个人2平方米，上海现在万人，打造万平方米，这种算法内在都有规则。
如果你一平方米的商业零售只有1万元，这一平方米的房子的价格在大城市里倒要几万元，赔死了。
分析郑州：
年，郑州社会消费口零售总额是亿元，也就是需要万平方米的商铺。我们没查到郑州截止目前一共多少商铺，但查到了-年郑州商铺供应量。
-年，6年间一共供应商铺面积万平方米，平均每年商铺供应万平方米。6年，供应了郑州所需万方的一半商铺面积。加上之前的供应量，可想而知，郑州的商铺供应面积，已远超出合理范围。
三代养一铺的时代，已经来临了。现在很多楼盘，动辙十几万方或几十万方的商业，该怎么卖得出去？
04
郑州的房地产投资过热吗？
黄奇帆演讲内容：
房地产占用的社会资源，每年的固定资产投资比重太大，消耗的金融资源比重太大，房地产在财政税收的比重中太大，这是三个失衡。
从投资来说，一般经济学、城市学有个基本的经验，
一个正常的城市，每年的固定资产投资不要超过GDP总量的60%，否则就不可持续。
一个城市的固定资产投资中，房地产投资每年不要超过25%。
一个城市的GDP如果有0亿，这个城市搞房地产投资，最好在GDP的1/6以内，就是亿。
我们现在国家32个中心城市和直辖市，有5个城市，已经连续多年，房地产投资每年占整个GDP的60%以上，然后有16个城市比例偏高，当然也有少数五六个城市在10%几，这些城市发育不足。
房子卖得多，基础设施没有跟进，工商产业没有跟进，空城鬼城便会出现，各种情况都有。
分析郑州：
年，郑州GDP为亿元，郑州固定资产投资是亿元，占整个GDP的/=77.6%，远超黄市长所说的60%。
房地产投资为亿，为固定资产投资的/=33%，超过合理占比25%的8个点。
所以，郑州的问题就是固定投资和房地产投资占比太大，可能导致产业发展不均衡，城市发育不足等情况。在未来几年，郑州要做的不是继续发展房地产行业，而是大力招商引资，改变这种投资不均衡的情况。
想作为一个中心城市，一个新一线城市，这是必经之路。
05
还需要学习黄市长的哪些建议？
除了以上四点，笔者认为还有三点是郑州特别需要学习的：
1、地价方面
总的供应量起到了保障作用之后，拍卖土地的时候也要有限价措施，大体上讲，楼面地价不要超过当期房价的1/3。
如果周围房价是1万，这会儿动迁产生的土地拍卖，拍到，就应该适可而止，不能说我征地花到0，我就要拍到0。
限价不是长官随意的限制，其实政府不在土地上去推高地价，地价跟着房价慢慢走。
很可惜，除了黄市长执政时的重庆，全国没有一个城市能做到。
2、金融方面
要坚决守住底线，任何开发商买土地的钱，必须自有资金，上世纪90年代我在浦东开发的时候，就是这个约定。
这里面有个原理，开发商对房地产的总投资理论上1：3，自己的资本金是1的话，社会的融资可以是3，就是总资产的25%是资本金。对工业企业，我们是1：2，1/3的资本金。
房地产商呢，融通量大一点，1：3，也就是25%的资本金，当然是拿来买地了，地如果是你自己买的，可以抵押了融资，拿到钱造房子，封顶的时候，可以预售，老百姓已经把预售定金或者按揭贷款的资金转过来，最终是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷，再加预售过程中老百姓的按揭贷。
现在全国房地产商的融通量是多少呢？1：9，我这么说可能还是保守的，有的开发商可能1：50。
你听他有几千亿的资产，债务95%，万一有坏账，银行倒霉。
3、房屋租赁
在美国和欧洲，所有的商业性房屋，50%左右销售，50%租赁。租赁有两类，一类是房产商自己开发的房产租赁，第二类是小业主老百姓有很多套房，自己住一套，其他的租赁，这就形成了50%的租赁市场。
新加坡接近80%都是公租房。有点像改革开放前，我们都住在政府集体企业的公房中，产权归公家，分配的房子归你租用，不是你的产权，也不能买卖。
这十年开发的房屋，每年十几亿平方米，作为租用的，不到10%，90%以上的商品房都是买卖，这个市场是畸形的。
4、地票制度
就是要把农民进城以后的宅基地，或者集体组织废弃的乡镇企业的土地，废弃的小学土地，废弃的粮站的公共用地，复垦为耕地。
这件事有四个环节：一是复垦；二是有关部门验收；三是给你一个地票可以到交易所交易，房产商要买城乡结合部的土地，需要指标，就来买这个指标；四是城郊结合部的土地就去掉了。
房产商买地，一亩花个几百万块，花几十万块来买这个指标，这个钱给了农民，可以反哺农村，这个反哺不是反哺5公里、10公里外的近郊，公里，0公里也可以的。
黑龙江的农田产生的地票，上海如果几十万一亩买过来，上海征上海郊区的地，这个钱就到黑龙江去了，地票几千公里就可以辐射了。它的虚拟性，票据性，使它有辐射性。
我们这些年，一共卖了20多万亩地票，每亩地票十多万元，差不多四五百亿，农民拿到了，农民拿了这个钱，在农村造房子，进城都可以。
重庆在过去这些年，每年从国家这儿拿来的土地指标，20万亩，也的确50%几，城市、基础设施用掉了，工业上用掉20%几，商业去掉5%，也只有10%了，我们这10%通通给了中小城市，万州、涪陵等，他们实力比较弱，开发过程中拿国家的指标，国家的指标不花钱。
主城重庆这个大城市，万、0万人口的，每年2万多亩的房地产开发地皮周转指标都没有用国家指标，基本上每年2万亩的地票就在主城，主城的房产商，在主城动迁一概用地票，地票不受国家约束。
这样的话，土地供应量实际上增加了一倍，就比较宽松了。
结语：
黄市长的演讲主要说，我国房地产行业10大失衡，包括：土地供应、土地价格、房地产占用的社会资源、绑架金融、税收、销售租赁比例、房价收入比、房地产内部结构、市场秩序、调控方向等。还有5个方面的制度安排，全部为长效机制，其中包括：土地、法律、税收、租赁市场、地票等。
笔者认为，每一个人都应该认真拜读起码5遍以上。如此，可以快速地建立起自己对房地产行业的正确认识，既不会一味地看空，也不会一味地看涨，更不会人云亦云，觉得房地产行业无药可救，房价上涨无方可医。
END
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